"What's UP OC fudousan?"

石川遼くんから学んだこと

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Sat, 06 Feb 2010 18:25:00 +0000

今日の話題は不動産ではなく、ゴルフです。

さて下のサンドから打とうとしているプレーヤーは誰でしょうか？

２日前、LAのサンタモニカの北にある名門ゴルフクラブのリビエラカントリクラブでノーザントラストオープンが開催されました。そこで今日本では破竹の勢いの石川遼が今年２回目の出場というこで、ラッキーにもお客様のTTさんからお誘いを受けご一緒できる機会に恵まれました。

リョウ君といえば、ゴルフをやらない私でも現役高校生で日本の賞金王になったスーパー高校生であることは知っていますので、見るのが楽しみでした。やはりスポーツ観戦は注目する人がいるかいないかでは楽しみ方が違ってきます。

行ったのは初日だったため、比較的ギャラリーも少なく天候にも恵まれました。到着して１番、２番ホールあたりで他のプレーヤーをみていると、10分ぐらいでリョウ君とCharley Hoffmanと Vaughn Taylor選手のグループが回ってきました。やはり、初日といえどもリョウ君を取り巻くメディアの数は圧倒的でした。

お客さんのTTさんいわく、今年は去年の初出場した時のリョウ君とは違い体格も一回り大きくなり、またプレー態度も堂々としているとのことです。そう言われて見れば確かに堂々とした態度で他のプレーヤーにも全然引けをとっていません。

またTTさんは

「リョウ君のすごいところは、若い人から年配まで皆から支持されているところなんですよ」

と教えてくれました。そのように聞くと確かに「何か」を持って生まれてきているように見えます。

仮にパフォーマンスは努力で克服できたとしても、皆から愛される存在になるのは本人の努力＋神から授かったものがないとなかなか到達できるものではありません。そういう意味ではもうイチロー以上の存在になっていると思いました。以下がリョウ君をハーフラウンド見つめて感じたことです。

真摯な態度は何よりも勝る
神から授かったものを最大限に生かして生きる姿は人の心を打つ
戦いは外ではなく自分の内にある

初日の結果は４アンダーの７位タイ。これが125人のプロプレーヤーの中で、18才の日本人が残した初日の結果です。他のプレーヤーには悪いですがレベルが違うところにいると感じざるを得ませんでした。

アメリカ人の家の嗜好に変化？「ハーベスト仕様」住宅とは？

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Thu, 28 Jan 2010 06:03:00 +0000

ある消費者動向のエキスパートが先日のインターナショナルビルダーショーで、アメリカ人の家の好みに変化が見られるという話をしていました。例えば数年前までは映画鑑賞用の「シアタールーム」や「エクササイズルーム」はその住宅トレンドの中心でしたが、今は急速にそちらの需要が減少しています。
この先行き不透明な時代で人々の関心はラグジュエリーからコストエフェクティブに移ってきており、それが部屋単位の思考から「グリーン」を中心とするスペース単位にに変化しつつあります。キーはその価格と消費者のウオンツとのバランスです。多くの人は現在の家よりも小さなサイズを選択していながらも、壁で仕切られた家よりも空間を重視するレイアウトにシフトしています。これをいうならば、家の「エンターテーメント」仕様からファミリー同士のコミュニケーションを大事とする「ハーベスト」仕様になってきているというわけです。AVID Ratingというサーベイ会社がこれからの住宅に欲しいフューチャー（特徴）は何かというサーベイを取った結果が以下です。（私の見解とレーティングもつけています。賛同度が高いものほど１０点に近いです）

1. Large kitchens, with an island. アイランドがついた大きなキッチン　　

（デービッドの見解）確かにこれはマストですね。オープンキッチンとは書いてませんが、オープンであることが絶対必要です。家にお金をかけるならばここ。グラナイトカウンタートップ、キャビネット、床の３点が大事ですね。１０点

2. Energy-efficient appliances　エナジー節約のアプライアンス　

（デービッドの見解）　これを無視したらこれからの時代はいきることはできません。節電効果の高い冷蔵庫、節水タイプの洗濯機、ディッシュワッシャー、トイレ、シャワーヘッドなどの電化製品は当然のこと、気密効果、エネルギー効果が高く、防音効果を考えると窓のアップグレードなしではありえません。　９点

3. Home office/study room.　ホームオフィス・スタディルーム　

（デービッドの見解）　もう今の新築では「フォーマルダイニングルーム」という空間は、設計士さえもその存在を忘れている一昔前のスタイルですね。その代わり昔必要がなく、今は必要なのがこのホームオフィス空間です。これからは仕事は会社で９時から５時にするものという概念がどんどんなくなっていき、インターネットがあるのでわざわざ渋滞に巻き込まれて会社に行く必要がなくなってくるわけです。それこそガソリンの無駄使いと大気汚染をやっているだけです。　８点

4. Main-floor master suite. 一階にあるマスターベッドスイート　

（デービッドの見解）　私が過去９年間数多くのお客様に家を見せてきた経験からいえば、この需要は確かにあります。ただ両親が１階部分に寝て、子供部屋だけが２階にあるというレイアウトには賛成しかねます。両親と子供部屋は同じ階にあることが私の中のこだわりでもあり、また親の階がと子供の階を分けることで子供とのコミュニケーションが薄れ、管理が行き届きにくくなってしまいます。しかし、ゲストの寝室やグランドペアレンツの寝室としては１階に一つ寝室はあるべきだと思います。　６点

5. Outdoor living room　アウトドアのリビングスペース　

（デービッドの見解）　これはですねー、私が昔から密かに暖めてきたアイデアなんです。個人的な趣味だとは思うんですが、アウトドアキッチンとあわせて絶対に欲しい空間です。今ではカナダまでこの空間がプピュらーになっているらしいです。そのうちにアウトドアベッドルームまでつくってしまおうか。１０点

6. Master suite soaker tubs.マスタースイートの大型ソーキングバスタブ　

（デービッドの見解）これは数年前の家のエンターテーメント化の生き残りの感があります。たしかに大型のジェットバスをつけてはいると気持ちいいとは思いますが、こちらのバスは日本の追い炊きができるシステムと較べるとエコロジカルではないのが時代を反映しているとは思いにくい。ただこのサーベイが何が欲しいかという質問なので、その答えとしてはやはりこのようにリラックスできる空間が必要なんだろうと思う。ただ個人的には風呂場は日本式が最高ですね。やはり眺めを見ながら‘ヒノキのお風呂か岩風呂に入りながら、洗い場があるという空間。これなら１０点ですが、ただの大型タブだけでは７点ですね。

7. Stone and brick exteriors.自然岩かレンガの外壁　

（デービッドの見解）　これはすでに10年ほど前からのトレンドですが、今は昔と違い岩やレンガそのものだけで作るのではなく、2X4でつくった外壁にアクセントで用いられるやり方だが、充分その味はでていますし、現代建築と自然素材の重厚さや素朴さがうまく合わさっていて好きですね。古い家のリモデルをする時のやり方として取り入れると家の外観がメークオーバーができ、費用対効果が高いです。９点

8. Community landscaping,　コミュニティのランドスケープ　

（デービッドの見解）　ここでいうランドスケープとはただ庭をさしているのではなく、その住宅のある環境全体の整備としてのランドスケープをさしています。つまり共有の庭、遊歩道、プールなどがよいデザインでよく管理されているところに住むとそのコミュニティーの一体感が生まれ、価値が上がります。私の住むアーバインという街はその典型都市でして１００％がPlanned Developmentでできた街です。そのために街全体が整備され、結果この住宅価格の下落も他の街と較べると最小限の下落にとどまっています。これからの街造りには絶対に必要な発想だと思うので９点です。

9. Two-car garages　２台分のガレージスペース　

（デービッドの意見）　お客さまが家を探される際に見落としかちなのがガレージに入れる車の台数とそのロケーション。たとえば２ベッドのコンドでもガレージは理想的には２台、しかもダイレクトアクセスならば最高ですね。わたしのお客様へのアドバイスは予算が許すのであればダイレクトアクセスがある２台ガレージを選んでくださいといいます。使い勝手がいいのもありますが、売るときに売りやすいということも大事なのです。だけどこれはこれから必要な特徴というカテゴリーではないような気がする。よって８点。

全体意見としての私のレーティングは８点。やはり時代と共に住宅も変化し、価格も共に流れていきます。やはり最終的にはバランスの問題ということになります。どのエリア？どのロケーション？どういったレイアウト？アップグレードの度合い？これらがそこそこの家であれば今でも住宅はホットケーキのごとく売れています。

最後に今年もよろしくお願いいたします。

New & improved Tax credit 改善された新しいタックスクレジット

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Fri, 06 Nov 2009 17:32:00 +0000

待ちに待たれたタックスクレジットの延長が議会で98-0で可決された。あとはオバマ大統領のサインを待つ状態だ。

ご存知のように、今年の１月に施行された8,000ドルのタックスクレジットは政府主導の経済刺激策の一つだが、今回可決された新たなタックスクレジットは更に経済効果の輪を広げる可能性を秘めている。その理由として、これまではじめて家を購入する人だけが対象であったが、今回は現在持ち家がある人までも対象に入れられている。

今度の新しいプログラムでは過去５年以上住宅を保有している人に対し、次の家を買い直した場合$6,500-のタックスクレジットを申請できるとしている。クオリファイの条件としては

買手は2010年4月30日までに買入れ申し込み(Purchase contract)を出し、6月30日までにエスクローをクローズしなければならない

対象となる物件の最高金額は$800,000-まで

バケーション用の住宅やセカンドホームは対象とならない

年間収入一人$125,000-、または夫婦で$225,000-以内までの制限がある

全米不動産協会(NAR)はこれまでにタックスクレジットに承認された人は140万人で、そのうち35万人はそのプログラムがなければ住宅を購入してない人であるとしている。また、今回のプログラムは海外駐屯している軍人に対し2011年06月30日まで特別な期間が設けられている。上院議員のJohnny Isaksonは今回のプログラムの延長を積極的に取り組んできた一人だが、「おそらく今回の延長だけでそれ以上はないだろう。」と話している。

これでひとまず、過熱気味のオファー合戦（ファーストタイムバイヤーの最も購入しやすい価格帯の30万-40万ドルまでの価格帯の物件）は落ち着くと思われますが、良い物件はいつの時代でも適正価格ならば売れるものだと実感している今日このごろです。

Tax Credit Extension until April 2010?

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Fri, 30 Oct 2009 19:21:00 +0000

Tax Credit Extension until April 2010?

Looking to buy? How about some help from Uncle Sam?

Senators agreed to extend

the homebuyers tax credit.

Key Points:

1. Extended the tax credit to June 2010.

2. Available to individuals earning up to $125K, or $250K for couples, up from $75K for individuals and $150K for couples

3. Expanded to include current homeowners.

Why?

Government understands the need for an end to falling home prices. This is designed to inject $10 billion into the housing market. This should help and support a rebound in housing.

Total Cost? $10 Billion Dollars

Yesterday the Senate agreed. Up next is the House but it's expected to pass in the very near future. House leaders have already hinted they would support extending the tax credit for home buyers.

The Impact?

This is good news. Home sales dropped recently as the end of the initial homebuyers credit was ending. It's very clear the housing recovery is critical to the end of the recession. This move will certainly add buyers to the market and should benefit the housing market.

The government's first-time home buyer $8,000 tax credit has inspired a lot of sales this year, estimated as many as 400,000 by the time the program ends on November 30.
US Senate negotiators have agreed on a tentative deal on extending and slightly expanding the tax credit.
$8,000 tax credit extension would cover first-time home buyers who sign a contract for a home by the end of April 2010 and close by the end of June 2010.
Creates a $6,500 tax credit for those who buy a home, but have owned a home for at least five consecutive years out of the past eight years.
Under the $8,000 tax credit extension, income limit would be raised to $125,000 a year for individuals and $225,000 for married couples.

ブロックバスターが発表した歴代人気映画２０作品は？

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Mon, 05 Oct 2009 05:11:00 +0000

不動産の話題ではありませんが、ビデオレンタルのブロックバスターが歴代人気映画２０作品を発表しました。あなたのお気に入りはいくつありますか？

1. The Lord of the Rings: The Return of the King
2. Forrest Gump
3. Finding Nemo
4. The Lord of the Rings: The Two Towers
5. The Shawshank Redemption
6. The Lord of the Rings: The Fellowship of the Ring
7. The Incredibles
8. Shrek
9. Gladiator
10. Monsters, Inc.
11. Schindler’s List
12. Pulp Fiction
13. Toy Story
14. The Godfather
15. Pirates of the Caribbean: the Curse of the Black Pearl
16. Braveheart
17. The Matrix
18. The Green Mile
19. Batman Begins
20. The Notebook

この中の私的なトップ３は
1. Forest Gump
2. Schindler's list
3. God Father

正直言って知らないタイトルもあったということは、やはり映画通ではないということか。

住宅崩壊「第２の波」が近い？

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Sun, 20 Sep 2009 23:43:00 +0000

皆さんご存知のように、アメリカ発の経済メルトダウンは、住宅ローンの支払い不能が引き金となって起こりました。（もちろんその仕組みをつくったのはウオール街だが）

オバマ政府は住宅が回復しなければ、アメリカ経済は復旧しないということで低金利政策や、タックスクレジット政策を進めている。これ自体の効果は、まずますで４０万ドル以下の物件を購入しようとしているべビーブーマーの子供たち（Gen-X）や移民者たちは今がチャンスとばかりお得な価格の住宅を目を皿にして探している現象はどこの主要都市にでも起こっている。

しかし一方では、第２のメルトダウンが日々刻々と始まろうとしている。

このチャートでは２００８年の夏ごろに第１の波のピークになっていることがわかります。

そして第２の波は第１の波より小さいが２０１０年のはじめごろにやってくる。この波の中身は以前のサブプライムローンの波とはちょっと違い、Alt-Aローンと呼ばれるタイプとOption-ARMと呼ばれるタイプが２重で重なっている。両者のは別々の名前で呼ばれているが実は内容的には近いものである。Alt-Aローンは、Alternative A-paperの略で銀行にとってのリスク度がサブプライム以下だがAクラス以下（greater than prime, but less than subprime）というカテゴリーに入っているローンである。具体的にはクレジットスコアが620-680点でStated income loanを選んだ人たちのローンがこれにあてはまります。
そしてOption-ARMはいうまでもなく、ペイメントタイプが４つの中から選べます。当分（プロパティの値段が上がるまでは）こちらのミニマムペイメントを支払っておき、そのうち物件の価格があがったらまたリファイナンスしたらいいのです。という言葉に乗せられた人たちがそのミニマムペイメント支払い可能期間の期限を迎えることになるからなんです。

ついでに言えば、これらのモーゲージ騒動が治まるのは２０１２年あたりからか。そういう意味ではこれからまだ３年間は「買い」の時期が続くということになりますね。

私からのアドバイスは、南カリフォルニアの場合

１．４０万ドル以下の物件をお探しならば、見つけた時にそくオファーをかけること
２．５０万ドル以上の物件（高くなればなるほど）をお探しなればまだしばらくはマーケットの様子を伺える余裕はあります。

最後の一言として

「不動産はいつの時代でも高い買い物です。それよりもあなたが買える状態なのかのほうがほるかに重要。買える状態ならば今すぐGo!です。ただし３０年固定ローンにしてくださいね。」

不動産ー４つの視点

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Sat, 25 Jul 2009 22:14:00 +0000

久しぶりの書き込みです。

最近、不動産や住宅ローン業界のレギュレーションの変化が多く、ついていくのに大変な思いをしている状況です。

８月号のForbes Magazineが、久々にReal Estateの特集をやってました。

その視点が面白かったので皆さんとシェアしようと思います。

４つの題目で書かれており、まずはProperty Poorという題目。

REITs（不動産の投資証券投資）、S&P 500（株投資）、Home price（一般住宅価格）、Corporate bonds（企業債券投資）の４つを比較して、結論は

株、債券、不動産証券投資とくらべると、一軒家の投資は「レンタルとしての価値」または「その価値の５％－６％の経費がアパート
賃料に相当する」という見方をしない限り、資産の上昇だけをとれば良い投資とはいえない。
Compared with total returns for stocks, bonds or REITs, homes are lousy investments, based on price appreciation alone.Owning a home makes financial sense only if you factor in the "implied rental value", or the roughly 5% to 6% of its value it would cosｔ you annyally to rent it.

としています。

正直、あたりまえだろ！と思ってしまいました。不動産屋の私でもこんなふうにみんな買ってたんだと考えさせられましたが、家賃をとってきちっと投資として回していく考え方よりも、サブプライム崩壊まではこんな考え方で不動産を買っていたんですね。

２番目のタイトルがLiquid Real Estate、要するに不動産を純然たる投資の側面で見た場合、その換金性と配当率はどうなのかというコメント。

ミューチュラルファンド系不動産投資とリート系の不動産投資を比較すると、ミューチュラルファンド系不動産投資のリターンは過去１２ヶ月を見ても５０％近いマイナスだ。リート系投資は株価も上昇していて、配当も3.5%-8.4%ぐらいある。リート系は平均負債が４３％、価格が下がってきても５５％以上にならないようにするが、株系不動産投資は８０％ぐらいあるそうで、レバレージが効きすぎている危険性がある。
またリート系の配当は３５％までのOrdinary incomeとしての税金がかかるが、原価償却が取れるので税金は大変圧縮することができるそうだ。リート系は、ＡＡＡクラスのオフィス、ショッピングセンター、アパートなどが主な投資先だ。

３番目のタイトルはHome Sweet Tax Break。要するに投資として保有する不動産は減価償却がとれるので、最終的にはメイクセンスするということをいくつかの事例を挙げて説明している。投資で保有すると一般住宅の場合、建物価値（物件価値ー土地の価値）の２７．５年分を年間の減価償却することができる。例えば物件価値が３９０，０００－ドルとして、そのうちの１０％が土地の価値とすれば１年に＄１２，７６４－
を償却できるので、課税対象額を圧縮することができるメリットがある。

私のコメントとしてはこの減価償却は米国での不動産投資の大きなメリットですね。商業物件になると３９年あります。それもオーナーが変わるたびにそれを続行することができる点は、日本とは天と地の差ですね。

４番目のタイトルはThe Landlord Game。サブタイトルとして「不動産をフリップ（転売）して儲ける時代は終わった。しかし今でも多くの街では家賃をもらうことで儲けることができる」としている。

事例としてある人が、ジョージア州のジョージア大学の近くで＄１２７，０００－の物件を２０％の頭金（＄２５，４００）を出して購入した。
経費を差し引いた残りが＄３，５００－であった。これは１２％の利回りになるので、ＩＲＡなどの退職金ファンドよりもよほどいい。
ただし、物件の管理費の８％－１０％を浮かすために自分でやろうとはしないほうがいい。これを専門家にまかせることが頭痛のない大家業の秘訣である。今、Forbesがお勧めする街は次です。

Baltimore,MD 9.3% （平均利回り）　 $120K（平均価格）
Las Vegas 8.9% $100K
North Las Vegas 8.8% $113K
St.Louis,MO 8.8% $78K
PhoenixAZ 8.8% $81K
Indianapolis,IN 8.7% $92K
Atlanta, GA 8.7% $120K
Hollywood, FL 8.6% $137K
West Palm Beach, FL 8.6% $120K
St. Peterburg, FL 8.6% $104K

ラスベガスやフェニックスも価格が安くなればそれなりにメイクセンスするということになるようです。

確かにこの投資の視点から、不動産は絶対的に「買い」の時期だと思います。不動産の場合、場所選びが株の銘柄選びと同じ意味を持ちます。まずここを間違わないこと。次に良い管理会社にめぐり合うことが、成功の方程式だと断言できます。
１０万ドルの物件に、２万ドルを入れて、年間リターンが１万ドルあれば５０％のリターンですので、私もエージェントとしてそろそろ需要の掘り起こしにかかろうかとも考えています。

ロバートキヨサキによる「人々を貧乏にする４つの道」

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Thu, 09 Jul 2009 17:43:00 +0000

今日は久々にタイム誌によるロバートキヨサキのインタビューを紹介します。

「人々を貧乏にする４つの道」

TAX
LOAN
INFLATION
RITIREMENT PLAN

とくに、４番のリタイアメントプランは気持ちいいぐらいズバッと言い切ってくれてましたね。

あと、人に一番必要なのは"Desire"であること。

Middle classのマインドを持った人はWimpだと言ってのけてました。

俺もそう言えるようにがんばるぞ。

カリフォルニアにお住まいで住宅購入をお考えの方へ

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Sat, 04 Jul 2009 22:20:00 +0000

このブログや私のウエブサイト(www.fudousanlife.com)でも、話題にしましたTAX CREDITのお話です。

簡単にいいますと、今年の１１月３０日までに自宅の購入としてはじめて家を買われた方にはFederalのほうから$8,000-のタックスクレジット、カリフォルニア州のほうからは新築に限り$10,000-のタックスクレジットをあげましょうという、財政難なのにどういうこと？と思うがこれは$200Mというプールがつきるまでという予算がありました。

今年の３月にはじまり、おそらく１年ぐらいはあるだろうと予想されていたが、なんと申請件数は１週間に10Mのペースだそうです。申請数がそのまま通ることはないので、20週間で終わるということはないが、６月１２日の段階で残りはわずか17.5Mということ。私のお客さんもそのタイミングにのり、フェデラルとステートの両方をクオリファイできたが、今では南カリフォルニアに限っていえば、デベロッパーが新築工事そのものを一時停止、延期あるいは中止をしているので物件そのものが少ないのです。

その中でも昨日、お客さんに見せたSan Pedroにある新築ロフト型のコンドは、ダウンタウンのアンティックなお店が立ち並ぶ６th.streetにあり、中のコンテンポラリーでサムズアップでありました。
残りはあと14軒のみ。ビルダーは最後の売り出しということで価格を大きく割り引いておりました。

Foreclosure rate dips in May, but remains high

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Sat, 13 Jun 2009 03:38:00 +0000

「フォークロージャーの率は下がったが、まだまだその数は多い」というタイトルのUSA TODAY。

Stephanie Armour氏によれば、アメリカの全国的なフォークロージャー率はまだ歴史を塗り替えているほどのペースだそうです。ここ１週間で0.75%ほど上昇したモーゲージ貸出しレートのもその原因の一つである。

フィークロージャー情報サービス会社のRealtyTracによると5月のフォークロージャーをファイルされる率は6％減少したものの、2008年の5月と較べると18％の上昇（321,480軒）で、歴史的にはワースト3位であるということだ。

現在平均的な30年固定ローンの貸出しレートは 5.57%に上昇した。それはインフレ懸念から起きている国債の上昇期待が高まっているからということだが。。

今週の水曜日には、議会でこれまでのタックスクレジット8,000ドルを15,000に引き上げる話し合いがされたそうである。

現場で仕事をする私のような不動産屋からすれば、確かに今は「棚からボタ餅」作戦でいけてるかもわからないが、もしボタ餅がなくなってしまったらどうするの？と心配でかなわない。オバマ大統領はがんばっていますが、かつての製造業のようにアメリカ経済を引っ張っていける何かが出てこなければいけませんね。これまでのアングロサクソン型経済でないものを望みます。

フォークロージャーのの各州のチャートは下のリンクでみられます。

http://www.usatoday.com/money/economy/housing/2009-06-10-may-home-foreclosures_N.htm#chart

話は変わりますが、カリフォルニアの日本語ビジネスマンでつくるOrange Business Social Networkとうグループがありますが、そのブログでもたまに書き込んでいます。メンバー個人個人が書きこむブロ具なのでいろいろな意見があり面白いです。

http://ameblo.jp/orangebusiness/

（重要）前回のブログの内容の訂正

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Fri, 05 Jun 2009 06:20:00 +0000

前回のブログで、住宅購入の際に政府から支給される$8,000-がFHAローンの場合は頭金として利用することができる。ということは3.5%の頭金から$8,000が少ない頭金でもOKだと書きましたが、ここで訂正をいたします。

これがその後の5月29日HUDがFirst time home buyerに対して、FHA-approved レンダ－を使うと＄8,000のタックスクレジットを物件購入時に貰えるとウエブサイトで発表をしました。しかし、この＄8,000は頭金の一部としても、クロージングコストとしても使えますが、FHAローンには3.5％のミニマムInvestment ruleがあるので、最低の頭金3.5％は依然として用意しなくてはならないというルールには変化はありません。この＄8,000は頭金に上乗せして、ローン金額を減らすことは出来る。或いは、バイダウンして、金利を下げることも出来るということです。

住宅購入需要を掘り起こすためにはかなり有効ではないかと期待されていますが、日本人の住宅購入者の中にはまだまだ、FHAローン、タックスクレジットに対する正しい情報を持っていない方も多く居られるのが現状です。

$8,000のタックスクレジットがFHA ローンの頭金に充当できる？

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Fri, 29 May 2009 23:28:00 +0000

ごぶさたしております。

不動産や金融環境のめまぐるしい変化日々、毎日新しい情報をインプットすることを強いられているデービッド・リーです。

このごろFHAローンのことを目にする機会が増えてきました。FHAローンは政府が保証する住宅ローンのことで、20年以上も前から存在しているのだけれどもコンベンショナルローンの方が借りやすかったことや、政府系といえども特別金利も安いわけではないので、あまり注目されていませんでしたが、ここにきて一般銀行が20%のダウンペイメントや最低のクレジットスコアが630ポイントを要求していることから、FHAローンに注目が集まるようになってきました。

しかし、ちまたにはいまだに日本語によるFHAの解説が少ないようです。それもそのはずでFHAを扱うことのできる日本人ローンオフィサーは本当に数少ないのが現状です。その少ない中の一人のWJ Bradley Mortgage Capitalのローンオフィサーヨシ前川氏は以下のように日本語で説明をしてくれました。

FHAローンの特徴

1. 3.5%の頭金で住宅購入が可能
2. 住宅の売主、家族、親族、友人などからクロージングコストをもらうことができる。
3. 住宅の売主から売買価格の６％までクレジットをもらうことができる。
4. ローン審査で通常必要なリザーブが不要である。
5. 先払いのモーゲージ保険金額もローンに参入できる。（ローン審査に影響しない）
6. Energy Efficient Improvement の為の費用を追加で借りることができる（$8,000まで）
7. Qualifying ratioは通常31%/43% であるが、場合にっては55%までOK
8. Permanent resident aliensはOK、グリーンカード提示の必要なし。
9. 頭金を全てギフトとしてもらうことができる。
10. 同居しない共同購入者の収入をqualityに使うことができる。

モーゲージ保険について

FHAは頭金の額に関わらず、UP-frontと毎月のモーゲージ保険を支払わなければならない。
Loan to Valueが78%に達した場合はリクエストによりモーゲージ保険の解約ができる。ただし、最低5年間は待たなくてはならない（リファイナンスした場合はこの限りにあらず）

モーゲージ保険料
LTV(Loan to value ratio) が95%以下の部分ーローン金額の0.5%
LTVが95%以上の部分ーローン金額の0.55%
先払い保険料金（購入時一括払い）があるが、ローンに組み込む事ができる
ローン金額　ｘ1.75%

FHAローンと一般銀行ローンの比較

《FHA Loan》
購入価格＄300,000
最低必要頭金＄10,500
クロージングコスト：約＄12,000
月間支払額（全ての費用を含む）：＄2,026.4　＋　HOA
必要年収：＄54,000（一緒に住まないCO-BORROWER の収入と合算可）
＊クロージングコスト：売主、親族、友人などから貰う。
＊頭金　：　家族、親族から貰うことが出来る
＊リザーブ：不要
自己資金総額：＄10,500

《一般銀行ローン》
最低必要頭金：＄60,000
クロージングコスト：＄4,565
月間支払額：＄1,656.43　＋　HOA
必要最低年収：＄42,000

＊クロージングコスト：売主から貰うことが出来る。
＊頭金：家族、親族から貰うことが出来る
＊リザーブ：＄4,000
自己資金総額：＄64,000

このように30万ドルの物件を買う場合、毎月の支払額が$2,026-になるものの、必要な頭金はわずか$10,500-でしかない。

そこに今日のH.U.D.(Housing and Urban Development)のセクレタリーShaun Donovan氏の発表では政府からの$8,000-のタックスクレジットが頭金として充当できることにする（HUDのウエブサイトではまだ発表されていません）と発表した。

となると必要な頭金は2,500ドル。いいですかもう一度言います。2,500ドルの頭金で30万ドルの物件が購入できるのです。（もちろん他の条件も満たす必要あり）

これはすごいことです。

ローンについてのお問い合わせはヨシ前川氏まで直接してください。310-990-2721　又は　Eメール："Yoshiaki Maekawa" <yoshi.maekawa@wjbradley.com>　まで。

リファイとローンモディフィケーションをされたい方へ朗報

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Fri, 15 May 2009 03:54:00 +0000

今やどこの街の新聞を広げてみても、ラジオを聴いてみても

「Loan Modificationをするならすぐこの番号にお電話を！」

みたいな宣伝がやたら多いのが目につきます。
まさに時代のニーズを反映しているわけですが、それなりに問題があります。

Loan Modificationをプロモートする会社は、ほとんどが弁護士の代理人だ。つまり弁護士のためにお客さん探しをしている会社がローン会社であったりする訳です。

ご存知のように、弁護士さんはフィーベースで仕事をする。我々エージェントのように仕事成立しない限り代金はいただきませんではなく、先に前金、制約後は残りの代金を支払ってくださいとなっている。

そもそもLoan Modificationをしなければいけない人は、予算に余裕がある人が少ないので、この会社（あるいは弁護士）本当に大丈夫？と心配になる。

「ええ、うちの成功率は90%です。」

とは言ってくれるが、やはりケースbyケースなので成果を「保証」はしない。

つまり依頼しようと考えている人にとっては今一心配だという不安があるが、オバマ政権は
Making Home Affordable という有効期限付の救済プログラムを打ち立て、政府のガイドラインを打ち立てることで、窮地に立つモーゲージローンをなんとか生き返らそうというプログラムだ。

すでにJP Morgan Chaseは15,000のホームローンをこのプログラムに適用しているし、Bank of America もすでにこのプログラムが適用できる見込みの10万軒に手紙を送っているそうだ。

もう一つは、リファイナンスのチャンス。

オバマ政権はローン残高が今の住宅のバリューより105%以内であれば、政府が銀行の後ろ盾をすることでリファイを実現させ困っている人を助けてあげようという救済案。

これにあてはまらない人も多いだろうが、すくなくとも2-3百万人の人は助けられると政府は見ている。

政府のウエブサイトwww.makinghomeaffordable.gov　では、簡単な質問に答えるだけでLoan Modificationや Refinance にクオリファイができるのかをその場で判断してくれる。

仮にもしウエブサイトでクオリファイができないとわかったとしても、まだ道は残されています。

最近私と共同作業で仕事をするようになった、ローンニゴシエーション会社は弁護士ベースではないが処理件数も多く、信頼ができます。また弁護士と違い、アップフロントで払う金額はありませんし、リファイ、ローンモディフィケーション、ショートセールとそれぞれの状況に合わせて仕事をしてくれます。
しかし、残念ながら物件の場所はカリフォルニアに限られます。

Who move my mortgage?

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Tue, 28 Apr 2009 05:45:00 +0000

4月27日付のRealty Timesという不動産業者向けの雑誌で知っていると有益と思われる記事がありましたのでご紹介いたします。(以下はその意約です）
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昨今の深刻なモーゲージの焦付き問題で、銀行に支払額の見直しを要求する(Loan modification)ことも行われるようになってきたが、そのようなときに一番最初に必要なことは「誰が自分のローンの債権者なのか？」を知ることである。

「誰が債権者かって？そりゃ毎月のステートメントに書いてあるでしょう」と皆さんは思われるかも知れないが、実際はそれほど簡単なことではないことも多い。

「そんなばかな！○○○○銀行でローンを組んでもらったし、今も同じ銀行なのにどうして？」

実はあなたがてっきり支払っている銀行がオーナーだと思っていたら、実はサービサー（集金して送金する役目）であったりする。一旦ローンを組んでしまうと、そのローンはあたかも工業化製品のように加工され、パッケージ化されMBS(Mortgage Backed Securities)としてウォールストリートに売られる。これはサブプライムが世の中に注目されたので皆様もよくご存知だと思いますが、あの時は優良MBSのなかにサブプライム（というか実際はその逆ですが）も抱き合わせで売られていました。多くの個人投資家はMERS(Mortgage Electronic Resistration System)に登録して用いているので、そのシステムにどのローンがどこに買われ、どこがサービサーなのか記録されているらしいが、MERSの記録はサービサーが誰であるかはわかっても、投資家（つまりオーナー）が誰なのかを公示する義務はないらしい。その上に、ここのところの銀行あい次ぐ合併でさらに複雑となっているらしい。

それではいったいどのようにしたらよいのか？次の５つのステップをやることをおすすめします。

一番直近のモーゲージステートメントかペイメントのクーポンブックに電話をする。ラッキーであれば電話をするサービサーがレンダーであることもある。でなければレンダーの名前と連絡先を聞きだしてみることだが、向こうはそのことすら知らない可能性もあるし、場合によってはあげてはならない事項になっているかも知れない。
FHAローンを持っている人は 1-800-225-5342 かE-mail: hsg-lossmit@hud.gov に連絡をする。
Fannie Maeに連絡をとる方法もある。1-800-732-6643
持っているモーゲージがMOM(MERS as original mortgage)またはMIN(Mortgage Identification Number)があるならばMERS　データベースで調べる方法もある。Tel. 888-679-6377かオンラインでサーチも可能。https://www.mers-servicerid.org/sis/
もしレンダーの名前だけを知っているが、連絡先が見つからない場合はここから調べることもできる。http://hopenow.com/mortgage_directory.html

もしあなたやあなたのお知り合いがモーゲージの支払いで困っておられるならば、専門の弁護士を通じてモーゲージのモディフィケーションを検討されるのも良い方法だと思います。

今度も申し訳ないですがカリフォルニアの住民のお話

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Fri, 03 Apr 2009 18:15:00 +0000

皆さんは、オバマ大統領の経済刺激策として$8,000-のタックスクレジット(first time home buyer向けの住宅購入の際の特典）やカリフォルニア州政府からの$10,000-のタックスクレジット(new home only) をご存知だと思いますが、今度は更なる経済難に窮するカリフォルニア住民への特典、といってもこれはタックスクレジットのようにお金をもらえる話ではなく、保険のような特典です。

今回の景気対策は私のようなカリフォルニアのリアルターがメンバーであるC.A.R.(California Association of Realtors)が出して来た政策で、California Association of Realtors Housing Affordability Fund（HAF)が提供するFirst Time Buyerを勇気付ける意味合いが強い援助策です。

内容はC.A.R.Housing Affordability Fund's （HAF)　Mortgate Protection Programが初めて家を買う人がもし買ってから仕事を失ったりしたら6ヶ月の間＄1,500を支給し、さらにCo-buyerが同じ様に仕事を失った場合も6ヶ月間＄750を支給するというもの。なにか韓国のオートメーカーのHyndaiも同じようなプロテクションをTVのCMで流していましたね。

またAccidental Disability の時もカバーされると同時に死んだ時には＄10,000がおりるとの事。期間は4月2日から12月31日までの間に私のようなCalifornia Realtor（CA.R.とNARのメンバーである事）を通じてエスクローをクローズした場合というのも条件となります。

買い手の条件としてはW-2の勤労者だけが対象となっております。残念ながらセルフエンプロイーは当てはまりません。

４月のニュースレターより

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Sun, 29 Mar 2009 23:50:00 +0000

04/01/2009

皆さん、お元気ですか？やっと暖かくなってきましたね。南カリフォルニアはあまり春って感じられる期間が少なくていきなり、夏になってしまいます。朝は車のヒーターをつけて外出しても、もう昼にはエアコンなしでは走れませんからね。

さて、このごろ決して営業トークではなく、本当に不動産動き出しましたよ。ここ１週間ぐらい前からさかんにメディアも取り上げ始めていますよね。まだ５０万ドル以上の物件に関してはそうでもありませんが、４０万ドル以下の物件は、少し程度が良くて価格が安いと、すぐさま競争が起きています。なんとなく４,５年前のバブルを思い出してきました。私自身もこの１ヶ月で４人のお客様のオファーを出しましたが、とにかく出すオファー全てが複数オファー。つまり競争相手がいるということです。また、１件を除いては、全てが銀行差押え物件かショートセール物件なので、確かに値段はそこそこリーゾナブルで、いいと思う物件は私たちだけではなく、何人（なにじん）でも感じることは一緒なのですね。それで、結局まだエスクローには一つも入っていないのです　（はっきり言って悲しいです）。

そういう訳で４月もがんばるしかありません。

住宅が動き出してきた理由として考えられるのは、まず価格に値ごろ感がでてきとこと。それに何といっても４．５％を切る空前の金利政策ですね。それに加え、フェデラルからは８，０００ドルのタックスクレジット、更に更に新築に限っていうならば州政府からの１０，０００ドルのタックスクレジット。もうこれで一般の人が動かないならばいつ動くの？というぐらい、まさに「今」だけの特典であります。ちなみにフェデラルは１２月１日までにクローズした方、州の方は２０ミリオン（たしか？）という予算があるだけということなので、現在の申込者数からいけば今年の９月までもたないだろうと言われています。

先週その話を私から聞いたRKさん。この２ヶ月でアーバインで中古物件を探し求め、書いたオファーは４件、それ以上価格も上げられないし、物件もでてこないし、出したオファーはどれも決まらず状態という中、今この時期に唯一新築を売っているモデルハウスに飛び込んで見ました。（その時点ではどうせ高いから買えないと思っていたが….。）
そうすると、なんと２ベッドのアップグレードされたオプション付のコンドで、先に買い求めた人がエスクローから落ちて、また再販したばかりの物件に出くわした。それも先に買った人よりも１５，０００ドルも安い上、３．９９％の特別ファイナンス付、オプションもタダ。２ベッドのコンドを探している人がいれば誰でも即決せざるを得ない魅力的な「持ってけ泥棒」ディールだ。そのタイミングにうまくはまったRKさん、初めて家を購入するのでさすが即決は躊躇していましたが、私の「後悔することはまずありえません。」の言葉が聞き入れられたのか、ついに買入れ申込みを決断し、これでローンの最終アプルーブがでれば、「決まり」というポジションにまでこぎつけました。（本当に、私が保証したいぐらいのグッドディールです。）
それに加え、フェデラルの８，０００ドルとステートの１０，０００ドルという特別ボーナスまでゲットできることに。このときばかりはエージェントとしての立場はさておき、友人として本当に一緒に喜びましたね。だってこれって、今の経済の悪いアメリカだからありえる話で、それもアーバインのど真ん中での話とは、これから３年後には信じられない伝説となると思います。

このように最近は、住宅関係で時間がとられることが多くなりましたが（喜ばしいことですが）、今までのようにレストラン、オフィスのお客様も積極的に対応させていただいております。今週は日本からの居酒屋チェーンの社長さんや、ペットショップの開店相談、テコンドー道場、ケーキショップの売買などなどご相談を受けるたびに、この時代をチャンスと捉える人も多いのだと、こちらが反対に励まされているような気がします。

やはり不動産ブローカーの仕事の魅力は、このような私でもお客様の重大な決断においてかかわることができ、微力ながら一つの歯車としてお役立てできている部分ではないかと思います。それになんといっても「人との出会い」ですね。これは何度繰り返しても、尊いことだと思います。

今月のラッキーカラーは春らしく、希望とつながる「黄色」が最適だと思います。

David Tokizo Lee

私の回りで起きている「好況現象」

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Thu, 19 Mar 2009 16:15:00 +0000

最近、自分の仕事を含め、この時代に以前より忙しいという人や商売をみかけることがある。こういうのを目の辺りにすると、どこにでもビジネスチャンスは転がっているものだと実感する。
共通していえることは、どれも今までになかった全く新しいものではないということ（i-podやi-phoneを除くことにします）。つまり、全てがscrap&build。

現在あるものをscrapしてバラバラにしてみる。
そこに「新しい発想」という生命を吹き込む。
そしてBuildすることで、新たな商品となる。

例えばこのようなことです。

アーバインにある「85℃」というベーカリー＆カフェ。台湾では300店舗を越すベーカリーチェーンのUSの1号店。日本のパン屋さんのトレーを持って、セルフサービスのコンセプトでi-podのようなイノベーティブなパンを作って、大流行。なにしろ一日中トレーを持ってレジを並ぶ姿が絶えない。
ついでに私のお客さんのコスタメサにあるcafe blancというケーキ屋さん。オーナーの原瀬さんが４年前にお店を開け地道に手造りジェラートとアーティスティックなケーキでお客さんの心をつかんできた。昨日もお会いしてお話をさせてもらったが、「悪いけど不況は感じません」とのことです。
元ホテルシェフの在米韓国人２世が始めた、KigiBBQというケータリングトラックビジネス。コリア、メキシコ料理の創作料理(Ko-Mex),例えばKorean short-rib Tacos（名前を聞いただけでもうまそう）などがバカ受けしている。ウエブで出没先のロケーションを発表し、人はそれで集まってくる。TVメディアに取り上げられてからは、フランチャイズ申込み、パートナー申込みが殺到しているそう。キーはおしゃれ（シェフの料理という意味）、うまい、安いでしょうね。
１週間前に行った「差押え物件ツアー」は12名の参加者が集まった。皆さんが購入意欲の高い方ばかりです。
ここのところ、家の買入れ申込み(offer)をたて続けに５つぐらい書いて提出しているが、成功していない。その理由は、ショートセールで銀行の対応が未だに遅いこともあるが、同時に競争で競り負けている。例えば、$329,000-の物件を$300,000で買入れをだしたら10以上のオファーが入り、その中には$430,000-というのもあった。$629,000-の一軒家をフルプライスより若干低めに書いただけで、他にとられてしまった。などなど。皆さん、南カリフォルニアではもう競争が起こってますよ。

この記事を読んでいただいた方で、自分の回りではこれがはやっているというのをご存知であればぜひ書き込みをして、シェアしてみてください。今の時代、この手のニュースが一番必要です。

フォークロージャー物件ツアー

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Sun, 01 Mar 2009 04:32:00 +0000

　　　　　　　　　　今回のツアーメンバー＋2名と私（写真をとっている）

　　　　　　　　　　　これはロットサイズ7,700sfの裏庭、皆「でかいなー」
　　　　　　　　　　　という感じ。

　　　　　　　　　　　その家のキッチン。なんとか使えそう。

　　　　　　　　　　家は1953年製、3ベッド1バス。価格は$299,000-
　　　　　　　　　　直せば40万ぐらいの価値となる。

　　　　　　　　　　途中でリモデリングを放ったらかしてある。素人の
　　　　　　　　　　仕事と説明する設計士の松永さん。

　　　　　　　　　　見て回った数は5件。私も始めての企画でしたが、

　　　　　　　　　　私自身も楽しめました。写真はとれませんでしたが

　　　　　　　　　　誰の目から見ても格安の家は、もうひっきりなしに

　　　　　　　　　　人が入ってきていました。月曜にはきっとオファーが

　　　　　　　　　　殺到することでしょう。

　　　　　　　　　　次回のツアーは3月14日、サウスベイ方面を回ります。

2/21/09 セミナーやりました

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Thu, 26 Feb 2009 02:09:00 +0000

2月21日土曜日、アーバインの日本町町内会館で13名の参加者が集まりセミナーを無事終えることができました。

テーマは「もう不動産は買い時なのか？」

まずは、私のプレゼンテーションから始まります。

オバマ大統領の言葉

”I’m asking you to believe Not just my ability to bring
about real change in Washington……I’m asking you to believe in yours.”

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　を引用して、変わらなければならないのは政府だけで　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はなく「あなた」のこれまでの知識、常識、情報も
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　変わらなければならないと、あえて参加者　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に"Challenge" をしました。

次にW.J.Bradley mortgage capitalの前川さんのお話。今の時代にローンにクオリファイする方法と気をつけなければならない点。FICOスコアはこれからますます重要になるので、お金の支払いはきっちり行うこと。

次のプレゼンターは、E-pine工務店の松永さん。避けて通れない銀行差押え物件を如何に安く、きれいに、快適にしあげられるのかをbefore & afterの写真を使いながら説明していただきました。
１週間後には松永さんと行く「銀行差押え物件ツアー」をやるので参加者も募集しました。

最後に、マイホームを買って年を越せばTax seasonということで、Two milesの五十川CPAのお話。住宅にかかわる税金の話、レントした場合とモーゲージを払い込んだ場合の違い、$7,500から$8,000-となったTax creditのお話をされ、皆さん真剣に聞き入っていました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3月7日はガーデナで同セミナーを開催します。

今週のローンと景気対策最新情報

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Tue, 17 Feb 2009 06:40:00 +0000

以下、私のローンパートナーWJ Bradley Mortgage Capital の前川氏からの速報です。

1.　ファーストタイムホームバイヤーに対するクレジットの変更

今回の景気刺激対策により、ファーストタイムホームバイヤーに対するクレジットのプログラムの内容が変更されました。現行の$7,500のクレジットが$8,000に上がり、また購入して家に3年以上住んだ場合は支払いの義務はなくなります。さらに、このクレジットが適用される期間も延長され、2009年12月1日までになります。よって、今年1月1日から12月1日までの住宅購入者に対してこの制度が適用になります。収入の制限に関しては現行と同じで、独身で$75,000、夫婦で$150,000以下で全額、それ以上の方はクレジットの額が暫減します。

2. エージェンシーのローンポリシーが近々に発表される

今回の米経済対策法案が実効されれば、エージェンシー（ファニーメイ、フレディーマック、FHA）からポリシーが発表され、新しくルールが変更される可能性があります。　その中には、コンフォーミングのローン額上限が2008年のレベルに一時的に戻る可能性があります。（$725,750）、また金利が下がる可能性もあります。何れにせよ今週の動きに注目です。

3. ショートセールがスピードアップ？

フェデラルリザーブのガバナーが銀行に対してショートセールのスピードアップと、そのポリシーをクリアーにさせるようにと要求している。現在、最低でも2－3ヶ月かかっているショートセールの処理期間が近い将来、短くなる可能性が出てきた。

前川　嘉章WJ BRADLEY Mortgage Capital Corporation

e-mail: yoshi.maekawa@wjbradley.com

ラジオ番組をもつことにしました

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Fri, 13 Feb 2009 07:56:00 +0000

LAにTJSラジオという、専用ラジオを使って聴くことができる24時間日本語放送局がある。

この2月からNHK放送が始まるということで、営業のS君が張り切っていたが、ボチボチの滑り出しで
拝聴者が増えているらしい。

そこで売れない不動産屋は自分から切り出した。

「自分の不動産番組をもてないだろうか？」ってね。

2009年はマーケティングの年にすると誓ったので、セミナーシリーズにつぐ構想第２弾だ。

S君は「な、なにを話すんですか？」と焦りの色がかくせない。

そこで俺でも年間52回ぐらいはやってのけられるという意味で、52回の企画書を見せた。

そこでS君の目の色が変わった。そして

「社内に持ち帰って検討します。」だと。

そして数日後

「リーさん、いつから始めましょうか？」とニコニコ顔だ。

どうやら稟議が通ったらしい。

そして気がつけば、先週４回分の収録を終えることができた。

ゲストスピーカーであるローンオフィサーの前川氏との対談はけっこう楽しかったが

ソロで15分はけっこう緊張した。

あと48回だ。

ない頭をしぼり、がんばるしかない。

機会があればウエブに載せますので、暇つぶしにきいてもらえるだろうか。

本日のブログはデーブの独り言でした。

$25,000- ROI24%の一軒家投資はいかが？

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Mon, 09 Feb 2009 05:33:00 +0000

このごろちと忙しく、情報の洪水に埋もれている私です。

今回紹介する話も、もう少し詳細をとってからご紹介するつもり

でしたが、それまでの時間がもう少しかかりそうなので、まあ

とりあえずの街ネタ情報として呼んで欲しいと思います。

いま、巷をにぎわせている銀行差押え物件をバルク買い

おそらく１ドルに対して50セント以下だと思う）をして

手直しをしてから、インベスターに小分け販売するという

投資会社とあるセミナーを通して知り合った。

おどろきはその価格で、はなんと一軒$24,000-$27,000ぐらいだという。

頭金の額ではないですよ。一軒まるごとの値段。

当然ローンを組んでどうのこうのという話ではなく、

「何軒買いますか？」

という話である。

この会社は、売るだけではなく、投資家にトータルなサービスを

提供している。

物件自体は、手直しをして投資家に売る。テナントの募集と管理も

行う。

一軒あたり、$500-$600のレントで貸せる「良い」エリアに

投資をしているとのこと。

10%の空室率を入れても$500-で貸せればROIが22%だ。

今、どこで何をやってもそんなに稼げる投資はない。

そして何といってもモーゲージがないから、アップサイドダウンには

ならないし、紙くずとなることもない。

これは決して悪くないと思うので、近日中に詳細をとり

再度発表いたします。

クレジットを今一度見直そう

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Sat, 24 Jan 2009 06:33:00 +0000

Clean up your credit
クレジットを今一度見直そう

＊ワシントンポスト誌の記事をまとめたものです。
To read the full story, please click here:
http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2009/01/15/AR2009011501231.html

今、金融破綻が連鎖的に起こっている世の中、ファイナンシャル関連の銀行やクレジットユニオン、自動車ディーラー、クレジットカード会社などが以前よりも増して消費者のクレジットレーティング、要するにクレジットのスコアや支払い遍歴などを点数化したFICOスコアを重要視するようになってきた。

例えば、家の購入を考える時にはまずクレジットとファイナンスを整えることから始めなくてはならない。クレジットカードの使用を減らし、クレジットリミットの２５％以内の購入に収めるようにすることや定期的なクレジットリポートのモニタリングはどのファイナンシャルのエキスパートの話からも聞くことができる。

もしクレジットの内容がそれほど最高ではなくても、ホームローンにはクオリファイできることもある。レンダーによっては、過去6から12ヶ月の負債の返済ができている場合には多目に見てくれる場合もある。一般の人はExperian, Equifax, and TransUnion の３大クレジットビューローのクレジットヒストリーをwww.annualcreditreport.comから１年に１回無料でリクエストすることができる。ただしスコアは出てこないので、必要であればwww.myfico.com　から一つのビューローにつき16ドルあるいは3社50ドルで請求することができる。

良いクレジットとは必ずしも、いつも請求書を支払期日前に払っていることだけで判断されるわけではなく、一つの仕事の定着度job stabilityも判断材料とされる。多くのレンダーは少なくとも同じ職場で12ヶ月（理想的には24ヶ月）仕事をしていることをローンのアプリケーションを書きこむ前の最低条件としている。自営業者は最低２年のタックスリターンが必要とされる。

現在、多くのクレジット会社が多額の負債額の帳消しを余儀なくされている。その結果、これから新規にローンを申請しようとしている人は以前より高いFICOスコアを要求される。一年前はFICOスコアで720点はエクセレントとされていたが、LowCards.comによると今日のスタンダードでは最も良いレートをとるためには740点が必要とされるようになってきている。

クレジットレポートで間違っている内容がある場合には、訂正をするように要求することができる。一般的にはその要求を受けたクレジット会社は30日から45日の期間でその要求内容を調査し、回答をする。その時間は短いものではないが思い当たらない消費がでていたり、詐欺にあったような完全に間違った情報が載っている情報を正さなければ、それの対価を払うのは結局自分になるのでやっておかねばならないことである。

クレジットのアドバイザーは使用したクレジットカードの債務は可能な限りその月で払い込むようにと教えている。もし支払いができない場合は、最低でもミニマムの支払額を満たすことで毎月払っているというステータスは最低維持できる。
支払いの遅れは当然ながらスコアーが低下し、またレート自体も上がる要因となる。

＜デービッドの一言＞
好むと好まざるにかかわらず、ますます世の中はCredit driven社会になっていくと思います。最近ではお金を借りるときだけではなく、雇用の際にも調査されることがあたりまえとなりつつあります。要するに雇用主にとっては雇おうとしている人間が「約束を守り、安定した信用のおける人間かどうか」がスコアで判断できるという訳ですね。完璧なシステムといえるかどうかよりも、やはり「信用は一日で無くすことはできても、1年では築けない」ところを素早く見る判断材料としては必要かも知れません。そう考えると、結婚相手を決める材料としても使えるかも。。

アンティックなハウスっていいね

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Tue, 13 Jan 2009 06:22:00 +0000

歳を重ねていると、古いものを見ると初めて見るものでも妙に親近感が湧き出てきてくる。

今回、リスティングをお願いされた家も25年ほど前に私がベーカリーカフェを経営していたときに頼んでいた会計士さんのご自宅。LAから45マイルほど東に入ったPomonaという街にある。

この家はPomonaの中でもLincoln heights histric districtと呼ばれる、ヒストリカルな建物や町並みの保存地域の中にある。

当然この中に立っている家は1920年代に建てられた歴史的な建物ばがりだ。

よくアメリカの製品は工業化されてしまっていて、クラフトマンシップがないという話を聞いたりするが、昔のアメリカは違う。アーチ型の入り口やカーブド天井などどれをとってもクラフトマンシップなのである。それだけではなく、現代の整備された新しいデベロップメントでは考えられない、家一つ一つが本当に個性があるのだ。それが全体的な街造りに寄与している。現代ののアーキテクトさんにぜひ見習ってほしいなー。

（下の写真はほんの一部です。）

　　　　　　　　　　　これが今回売らせていただく家です。何とも味が
　　　　　　　　　　　あります。

私はアメリカンハウスの専門家ではないので、一つ一つの建物の名前が浮かんできませんが、

この地域はアンティックハウスのテーマパークです。

ご興味がおありの方詳細教えますので連絡ください。

銀行差押さえ物件ツアー「低価格編」

tokizolee@gmail.com ("What's UP OC fudousan?") — Tue, 06 Jan 2009 05:33:00 +0000

今日は12月30日。2008年で家を見せること事ができる最後の日だ。

別に私が仕事を引退すると言う意味ではなく、「家を見に行くよ」と家主に伝えてたときに、気持ちよくOKがもらえるのが今日ぐらいで、明日の大晦日になるとさすがにnew years's eveにも特別に何もし
ないアメリカ人であっても、気分がおちつかないのか嫌がられる場合が多い。

←　Foothill Ranch $195,000-

お客さんとのスケジュールをすりあわせてみると、今日見に行かなければ、もう1月10日まで見に行けないということなので、それではということで強行に12　　　　　　　　　　　　　　　　　
件を見に行くことにした。

今回のリクエストは現金で買うので20万ドル以下で、2ベッドルーム、2バスルーム、ガレージが最低１つとカーポートがあること。そして、直しが少ないこと。しかも安全な良いエリアで貸しやすいエリアであること。

2年前にこんなリクエストがきたら「お客さん、冗談もホドホドに。。。」

とあしらっていたが、今は違う。

「こういう時代ですので、きっと良い物件が見つかると思います。！」

←Buena Park $18,900-

時代が変われば、エージェントの態度も変わる。

そして目を皿のようにして（と言っても一重なのでお皿にならないが）、MLSを探しまくる。

そしたらなんと10万ドル代で2べッドのコンドが出てくる出てくる。

選ぶのが難しいぐらいだ。

エリアは、フラートン、ブエナパーク、タスティン、レイクフォレスト、フットヒルランチなどすべて安全で住みやすいエリアばかり。

特にフラートン、ブエナパークは東洋人が多いし、韓国系、中国系のマーケットも多いので住みやすい街である。

←Fullerton $198,000- 2 car garage

←　Fullerton $198,000-

驚いたのは、今回の物件が全部REO物件（銀行差押さえ物件）やShortsale物件（オークション手前の物件）であるにかかわらず、写真でみての通り
程度がいいのです。

←Fullerton $198,000-

どれもが一般の物件と比べそれほど壊れているわけでもない。そのまま住める物件が多い。

←Lake Forest $189,000-

私と同行したお客さんも、今回は候補となる物件が2つでてきたそうです。

←Fullerton $169,900-

このツアーをヒントにして、来年度は低価格物件ツアーを企画しようと思いました。

←Lake Forest $212,000-

これらの物件は3年前にはどれもが30万ドルしていた物件です。

←Lake Forest $185,000-

それが今では20万ドル以下で買える。

しかも未曾有の低金利の5%という、これでもかという条件だ。

「今、動かなければいつ動くの？」

思わず心の中で叫んでしまいました。