My OC life

やっとOCでも不動産投資が考えられるようになった

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Fri, 17 Jun 2011 05:00:00 +0000

日本での不動産投資は物件の値上がりが見込めない（震災以前から）ので、利回りだけが頼りとなるが、アメリカの場合まだ不動産投資３条件がかなう場所は数多くある。ちなみに不動産投資の３条件とは１．値上がりが見込める　２．キャッシュフローが見込める　３．節税効果が見込める　だが、一昔前はそこに5%の頭金で購入できるがあったが、リーマンショック以来過去の話となったが、今でも20%の頭金であれば十分可能な話だ。5,6年前のブームのころは、地元のLAやOCでは値段だけが上がってしまい、それに見合うレント収入が見込めないのでテキサス、オクラホマやジョージアまで行って物件を紹介させてもらいました。しかし2008年9月のリーマンショック以来、アメリカには金融不信、政治不信、不動産不信がたちこめ、それどころの話ではなくなってしまった。ご存知のようにフォークロージャーやショートセールの嵐が吹きまくり、現在も尚続いているが、おかげで不動産価格は25%-50%も下がり、その影響を受けた元オーナーたちが賃貸に回るのでレント需要は今後も上昇すると言われている。
そういった変化が序々に投資家にとっては好条件になってきた。ここで参考例としてあげる南オレンジ郡の振興住宅地のランチョ　サンタ　マーガリータは良環境、良学校区で500sfぐらいの小型コンドからミリオンクラスまで立ち並ぶ住宅地だが、バフルのころは1ベッドの一番小さなコンドでさえ$150,000以上した。それが現在では約$110,000ぐらいで買える（今年の１月あたりは10万で買えたがもう値上がり出した）。２ベッドであれば$130,000ぐらいからある。レンタル需要も強いところで過去１年間のデータを見てみると１，２ベッドのレントが185軒あり、レンターが見つかるまでの平均所要日数は30日である。レント価格は1ベッドで$1,100-$1,200, 2ベッドで$1,300-$1,400で貸すことができる。11万ドルの物件が$1,100で貸せれば単純利回りは10%、固定資産税、アソシエーション費を引いても8%のネット利益が実現可能なので、10万ドルの使い道をお考えのリタイアメントを実行する時期に来られている先輩方が再びローンをしない安全な不動産投資をとらえられてる傾向が最近見られるようになってきた。それもそのはずで、未だどこを見渡しても8%のネットリターンが見込める投資先はない。それに物件の値上がりが見込め、税制優遇まで適用されるので真剣に考えない手はないだろう。

アーバイン物件ツアー

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Sat, 30 Apr 2011 07:02:00 +0000

今日は久しぶりに回りに回る一日14軒ツアーだった。
差し押さえ物件あり、高級ロフトコンドありのバラエティのあるツアーでした。
ちょっとだけご紹介します。

My OC life: West Hollywood物件ツアー

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Mon, 04 Apr 2011 05:26:00 +0000

My OC life: West Hollywood物件ツアー

West Hollywood物件ツアー

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Mon, 04 Apr 2011 05:22:00 +0000

久々のウエストハリウッドの物件のご紹介。条件は一軒家、３ベッド以上、上限価格1.2ミリオンの３点です。まず出発地点はサンセットにあるハイアット系ホテルのHotel Andaz.高級志向ではないが、Hi-end & Sophisticatedそしてカジュアル。フロントデスクがないハイテクツールを取り入れた、未来型ホテルとも言える。一言でいえばVery cool!なホテル。

Hotel Andaz

#1. 1524 N CRESCENT HEIGHTS$899,000

4bed, 3Bath,Year of build 1926, 2,555sf, Lot size 6,050sf

Nice front entrance.

High ceiling living area, real antique hard wood floor.

Master bedroom.

                                          The original tarquoise color bathroom.

#2. 720 N VISTA St    West Hollywood    Price $1,095,000*
Bed 3, Baths 2, Style Spanish   Stories, ASqFt 1,640sf, YrBlt 1923, LotSize 6,300sf

Well maintained front yard and exterior.

Totally remodeled through out the house. Nice living space.

                                           Nice gourmet kitchen.


For detail please see the link.
David Lee's West Hollywood tour

信用できて、有効にお金が使われる寄付団体

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Thu, 17 Mar 2011 19:41:00 +0000

私だけではないと思いますが、寄付された金額がなるべく有効に使われたいとどこに寄付をしたらいいのだろうと考える方も多いと思います。私が所属する全米不動産協会(NAR)はこのような記事を出しています。参考にしてください。

Japan Earthquake and Tsunami: How to Help

We continue to monitor the events unfolding in Japan since March 11, 2011, when a 9.0-magnitude earthquake struck off the shore of northeast Japan, triggering a tsunami.

To assist in the rebuilding effort, the Asian American Real Estate Association has set up a relief fund. You can make a tax-deductible donation to AREAA Foundation Earthquake Relief Fund. Checks may be mailed to:

AREAA
5963 La Place Court, Suite 312
Carlsbad, CA 92008-8823

NAR has also identified four funds that we believe are well equipped to provide disaster-relief services. The star-ratings (four stars being the highest) and descriptions of the funds were pulled word-for-word from the Web site CharityNavigator.org.

Caution: Some members have reported receiving scam e-mails from organizations, some calling themselves real estate associations, purporting to collect money for Japanese tsunami relief. Here arehelpful giving tips that Charity Navigator has provided for those who want to make sure their donations reach those in need.

1. AmeriCares

Overall Rating: Four Stars

AmeriCares is a nonprofit global health and disaster relief organization whose passion to help is matched by its ability to deliver. In times of epic disaster, daily struggle or civil conflict, AmeriCares restores health and saves lives by delivering donated medicines, medical supplies and humanitarian aid to people in need around the world and across the United States. Since its founding in 1982, AmeriCares has delivered more than $9 billion in aid to 147 countries. AmeriCares is able to maximize the impact of each donation due to its gift-in-kind model and the contributions received from pharmaceutical and medical supply manufacturers, as well as our partnerships with local health care providers around the world. Historically, for every $100 donated, AmeriCares is able to deliver more than $3,500 in humanitarian relief to people in need, including medicines, medical supplies, nutritional supplements and other vital aid. Donate to AmeriCares' Japan relief.

2. Habitat for Humanity International

Overall Rating: Four Stars

Founded in 1976, Habitat for Humanity International (HFHI) is an ecumenical Christian housing ministry. HFHI seeks to eliminate poverty housing and homelessness from the world, and to make decent shelter a matter of conscience and action. Habitat invites people of all backgrounds, races and religions to build houses together in partnership with families in need. Habitat has built more than 300,000 houses around the world, providing more than 1.5 million people in more than 3,000 communities with safe, decent, affordable shelter. Habitat is founded on the conviction that every man, woman and child should have a simple, decent, affordable place to live in dignity and safety. Donate to HHI's Japan relief.

3. UNICEF-USA

Overall Rating: Four Stars

The United States Fund for UNICEF was founded in 1947 to support the work of the United Nations Children's Fund (UNICEF) by raising funds for its programs and increasing awareness of the challenges facing the world's children. The oldest of 37 national committees for UNICEF worldwide, we are part of a global effort to save, protect and improve children's lives. Every moment of every day, UNICEF is on the ground providing lifesaving help for children in need. We provide families with clean water and sanitation, we vaccinate against childhood illness, and we help protect children against malaria. We provide nourishment to fight malnutrition, and we care for children affected by AIDS. We protect children from abuse, and we give them an education. We are here to make sure that all children lead a healthy, humane, and dignified life. Donate to UNICEF's Japan relief.

4. WorldVision

Overall Rating: Four Stars

World Vision is a Christian humanitarian organization dedicated to working with children, families and their communities worldwide to reach their full potential by tackling the causes of poverty and injustice. Motivated by our faith in Jesus Christ, World Vision serves alongside the poor and oppressed as a demonstration of God's unconditional love for all people. World Vision serves all people, regardless of religion, race, ethnicity, or gender. Donate to WorldVision's Japan relief.

『被災時に必要な覚えておくべき知識』

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Sun, 13 Mar 2011 00:44:00 +0000

災害時にぜひ覚えておいて頂きたい事項がありますのでブログに書きます。

・夜になるとき。
阪神大震災で最後に最大に悲惨に襲った災害は、「治安悪化」による「人災」です。

大切な人を守るためには、知り合いとコミュニティを形成すること。お互いのことを助け合いながらその場を安全に乗り切る策が必要です。

・女性の方は絶対に一人で公衆トイレに行かないこと。そのような災害時にも性犯罪者は出現します。常に誰かと行動して、トイレも二人以上でいくようにすること。

・赤ちゃんがいる方は、頭や顔にタオルで囲ったりクッションになるようなものを置いたりしてください。阪神大震災で、テレビが飛んできて死亡した乳児がいました。

・地震が起こったら、必ず窓を開けること。

・家にいる人は、緊急用水をお風呂にためること。

・電気が通じる人は、ご飯を炊いておく。

・建物にＸ字の亀裂が入っているとこはすぐに崩壊するからその場からそくざに離れる！

・携帯と充電器、ラジオ、ペットボトル水必要。

・ヒール履いてる人は折ってから履く。

・食料は最低３日間をしのぐことを考える。

・トイレは基本ないからビニール袋の準備。

・火事などの２次災害に注意する。

・一人がパニックになったら周りもパニックになるからしゃがんで「落ち着いて！」と叫ぶことも必要。

・ストッキング履いてる女性は火傷したら広がるからできるだけ脱ぐ。あとナプキンがいい止血帯になる。

・お金、水、ライト、お菓子、携帯、ラジオ、応急セット、ハンカチ、ティッシュがあると助かる。

地震発生時に屋内にいる場合

●家の中
・テーブルの下にもぐる
・火は即座に消す。

●デパート・スーパー
・バッグなどで頭を保護。
・ショーウインドウや売り場から離れ、壁際に。
・係員の指示に従う。

●ビル・オフィス
・机や作業台の下にもぐる。
・ロッカーなど大型備品の転倒、OA機器、天井の落下に注意。

●集合住宅や高層ビルオフィス
・ドアや窓を開けて、避難口を確保。
・エレベーターは絶対に使用しない。避難は階段で。

屋外にいた場合

●路上
・かばんなどで頭を保護し、空き地や公園などに避難。
・ガラスや看板などの落下に注意。
・建物、ブロック塀、自動販売機などには近寄らない。

●車を運転中
・ハンドルをしっかり握り徐々にスピードを落す。

●避難する場合
自宅のブレーカーは２次災害（火災）を防ぐため落とす。

今回の教訓を無駄にしないようこの記事をフォワードするなり、コピペするなどして拡散してもらえると助かります。パソコンの前に座っているだけでもやるべきことはあります。

アーバィン、ランチョサンタマルガリータ物件探索記

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Sun, 06 Feb 2011 02:14:00 +0000

久々にトピックをアップします。今回は投資用の物件をお客様に代わって探索してきた報告レポート形式です。ご興味があれば一緒にみてください。

＜アーバィンのノースウッド地域＞

View Larger Map

Address: 610 Timberwood, Irvine, CA. 92620
2bedroom, 2.5bath, 2garage, 1,300sf,
Price: $449,000
HOA: $225/mo.
Rentable price: $2,000
Tax rate:1.3%
Note: Standard sale , Good condition

Address: 114 Timberwood, Irvine, CA. 92620
2bedroom, 2.5bath, 2garage, 1,395sf,
Price: $415,000
HOA: $213/mo.
Rentable price: $2,000 (after fix up)
Tax rate:1.3%
Note: Short sale, Good price but needs some work

Address: 2316 Timberwood, Irvine, CA. 92620
3bedroom, 3bath, 2garage, 1,625sf,
Price: $569,000
HOA: $292/mo.
Rentable price: $2,300-$2,400
Tax rate:1.3%
Note: Standard sale, Good condition

View Larger Map

Address: 19801 Meadow Ridge Dr, Trabuco Canyon, CA. 92679

1bedroom, 1bath, 1garage, 650sf,

Price: $134,900

HOA: $240/mo.

Rentable price: $1,350

Tax rate:1.3%

Note: REO(銀行差し押さえ物件） , Good condition

View Larger Map

Address: 134 Flor De Sol, Rancho Santa Margarita, CA.92688
1bedroom, 1bath, 1garage, 510sf,
Price: $99,000
HOA: $269/mo.
Rentable price: $1,000
Tax rate:1.82%
Note: Short sale , Good condition, Many up grades

Address: 16 Pica Flor, Rancho Santa Margarita, CA. 92688
1bedroom, 1bath, 1garage, 600sf,
Price: $114,000
HOA: $275/mo.
Rentable price: $1,00
Tax rate:1.62%
Note: REO(銀行差し押さえ物件） , Needs work

質問があればお問い合わせください。
davidleeRE@gmail.com

ちょっと真面目に経済ニュース

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Sat, 18 Dec 2010 05:05:00 +0000

私のローンオフィサーパートナーの前川氏のニュースレターです。金利の上昇が気になる方はお読みください。

いつもお世話になりありがとうございます。今年最後の前川のニュースレターをお届けいたします。前回のニュースレターでお知らせした最新金利動向と本日の一ヶ月後の本日の金利を比べると固定金利プログラムで約0.5％の上昇です。

さて、この上昇は今後も続くのでしょうか？またこの上昇が住宅購入希望者の方の動向にどの様に影響するのでしょうか？

CNNの金融ニュースの記事によるとこの金利上昇がかえって住宅購入希望者の購買意欲を上げるのではないかと言っています。要するに、『金利は底打ちで、今後多少の上下をしながら上昇してゆくだろう。今買わないともっと金利が上がってしまう』との考えです。

実際、0.5％の金利上昇がどれ程毎月の支払い、購入者の必要最低収入、また物件価格との関連を経済ニュースの後で、見てみたいと思います。

《経済ニュース》

12月15日に開催された米連邦準備理事会（FRB）連邦公開市場委員会（FOMC）では特に目新しい発表が無かった。経済の悪化、長期金利の上昇への懸念などが声明に盛り込まれなかったことや、良好な経済指標、また財政赤字の拡大、などなど米国債の上昇要因が浮上し、このところの住宅ローン金利上昇につながっていると思われる。しかし、雇用の回復の遅れや、政府による米金融機関の赤字の肩代わり的な救済による、業績回復など、不安定要素がまだ残っている。来年の予測として、このまま金利がじりじり上がってゆけば、更なる住宅価格の下落につながり、米国経済の回復の足を引っ張ることになるので、一本調子の長期金利上昇を政府は見過ごさないと考えられる。

《金利動向》

	30年固定	15年固定	3年固定	5年固定	7年固定	FHA 30年固定
Conforming	4.875%	4.250%	4.750%	3.500%	3.875%	4.750%
High balance	4.875%	N/A	N/A	3750%	4.125%	4.750%

Conforming : ローン金額＄417,000まで

High balance: ローン金額$417,000から＄729,750　まで　

＊ High balanceの上限はFHAローンの上限と同様$729,750となっています。

《ローン情報》　　

0.5％の金利上昇の影響

例えば、＄500,000の物件を20％の頭金で購入する場合、金利が11月の4.375％から今日の4.875％に上がった場合、毎月の支払額は$1,997.14から$2,116.83へと$119.69上がります。もし、支払額を11月時点と同じにしたければ、ローン金額を$22,620下げなければなりません。要するに、頭金を多く払うか、安い家を買うか、値下がりを待つかの三者択一です。家の値下がりを待つとすると、この金額は$500,000の物件価格で計算すると4.5％の値下がりです。今後家の価格の下落が予想されていますが、金利上昇すれば購入者にとってのメリットは帳消しになりかねません。また、住宅購入希望者の平均年収が来年も横ばいであれば、逆に金利が上がれば、住宅価格はそれにしたがって下がるともいえます。住宅価格の下落は更なる金融機関の資金繰りを圧迫するでしょうから、（もっとForecloseやWalk awayが増える）ローンも借りにくくなる可能性も出てきます。

つまり、待てば必ずよいDealができるとは限らないというのが今回の結論です。

ご不明な点、ご質問ございましたら、遠慮なく前川まで。

South Pcific Financial Corp.

9701 Research Drive #200

Irvine, CA 92618

Tel : 949-585-9050

Fax: 949-682-4841

Cel : 310-990-2721

リックワレン牧師が語るリーダーシップとは？

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Sun, 05 Dec 2010 06:52:00 +0000

私のスピリチャルメンターのリックが信じ、実行するリーダーシップの姿とは世間一般で語られるそれとか、会社やＭＢＡで習うものとは違っている。しかしリックのリーダシップは世界中の教会のみならず、ビジネス界、政治の世界にまで影響を与えモデルにされようとしている。私もリーダーシップに関するセミナーを何度も受けてきたが、今回のリックの切り口はわかりやすく簡潔なのでみなさんにもシェアしてみることにしました。

WHAT I BELIEVE ABOUT LEADERSHIP

私がリーダーシップについて信じること

I often tell you that I love you because I do. But let me explain how that impacts how I lead our church family.

1. Leading you is a RELATIONSHIP.

１．「リレーションシップ」からのリーダーシップ

It is not a position or It is not a title. If I did not trust and love you, I could not lead you. If you do not trust and love me you won’t follow my leading. Real leadership is based on love and trust, which is earned through a track record of serving and sacrificing that gives credibility.

Thank you for placing your trust in me as I’ve tried to do what I believe is God’s will and in your best interest.

私があなたのリーダーとしての役目を果たしているのは、あなたを信じ、愛しているからで、私のポジションやタイトルではない。私があなたを信じて愛していなければあなた方も私についてくることはないだろう。本当のリレーションシップである愛と信頼は、過去に行ってきた奉仕と犠牲の積み重ねからの結果として得られる「信頼」のみからしか積み上げることはできない。

「私を信頼してくれてありがとう。私は神が私にしてほしいということを信じそれを忠実に行うことがあなたからの一番の期待でもあると思う。」

2. Leading you is a STEWARDSHIP.

２．「良き管理人」としてのリーダーシップ

True leaders know they own nothing - it all belongs to God - but they will be held responsible and accountable to Him for how well they managed it. Some leaders give the impression that they own everything - facilities... finances... and followers. But godly leadership has the exact opposite attitude! The greatest leader - Jesus - literally owned nothing. Saddleback is GOD’S church, not mine, and I’m simply a steward of whatever God wants to do through HIS church.

真のリーダーは自分の所有物など何一つないことを理解している。私たちの命も物も全て神から与えられたものだ。私たちは一時的にこの世に生かされている間にその物を神から預けられている。神からの一時的預かり物をどのように管理するかが、私たちに与えられた責任である。世の中のリーダーは設備やファイナンス、部下など全て自分のものだと思っているが、神を知るリーダーはその正反対の考えだ。この世の最高のリーダーはジーザスだ。彼は世界中の人に影響を与えているが、自分の持ち物は何もなかった。サドルバック教会も神様のもので自分の持ち物ではない。私は神の良き管理人としてこの教会を通し神の意思を伝え実行しているだけである。

3. The only way TO LEAD anyone is TO SERVE them.

３．「人に仕える」リーダーシップ

Jesus was crystal clear that leadership is about service, not “serve-us.” It’s not about me. It is about fulfilling God’s purposes in your life. My job is to see what God sees in you, then help you become that person - even when you can’t imagine it yourself.

キリストは人に「仕えること」を実行され、「仕えさせる」ことではありませんでした。それは自分ではなく、他の人に神の目的を知らせることなのです。私の役目はあなたにそれが何かわからなくても神の目的を伝え、それを知ったあなたを見ることです。

4. Leadership is FUTURE-FOCUSED.

４．「将来にフォーカスする」リーダーシップ

Most people are too busy with the present to think ahead about the future - but that’s OK - as long as someone you trust is thinking ahead for you. It is a leader’s responsibility to think ahead when others can’t, so I’m always thinking and looking at your life from the long-term perspective to help you maximize your future.

ほとんどの人は自分が今やっていることに忙しすぎて、これから先のことを考える時間がもてない。本人ができないのであれば、リーダーがその役目をやる必要がある。私はいつもあなたの生涯のことを考え、あなたの個性を最大限に生かせることができることを考えている。

5. Leadership is ALWAYS BY EXAMPLE.

５．「見本を示す」リーダーシップ

Leaders lead by doing it first. I am to show you with my own life, not simply tell you. If I don't lead by example I don't lead at all. For 30 years I’ve lived by the principle of Jesus: I will never ask you to do anything that I’m not already doing. I will never ask you to serve or sacrifice more than Kay and I do.　

真のリーダーはまず先に本人が見本を示し、言葉で伝えると同時にモデルとならなければならない。見本を示していなければ、何もリードしていない。過去30年間私はキリストの教えを守ってきた。
「私は自分でそれをすでにやっていない限り、あなたにもやりなさいとは言わない。私は私や妻のケイ以上に奉仕や犠牲を払いなさいとは決して言わない。」

デービッドのコメント：私は過去６年間ほぼ欠かさずリックのメッセージを毎週聞き、サドルバック教会の変化を見てきました。リックのすごいところは、徹底した有言実行、裏表のない言葉と行動、そしていつもアンテナが人間ではなく神様を向けているところ。そのリックの暖かい人間性に惹かれ、責任を任され、神に奉仕している人間でサドルバック教会は成り立っている。この５つのポイントはまさにリックがいつも実践している。

11月29日にサドルバック教会でリックワレン牧師とジョージブッシュ前大統領のCivil Forumが行われました。リーダーシップ、９－１１、信仰、自由、祈り、小泉前首相などについて話しています。はっきり言ってこんなにブッシュってユーモアがあるおっさんだと思わなかった。
http://www.saddlebackcivilforum.com/leadership/

物件が売れない８つの理由

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Thu, 02 Dec 2010 19:23:00 +0000

8 Reasons why your property won't sell
物件が売れない８つの理由

というような少々過激かつ的を得ているアーティクルがアメリカではよくあるが、これもその一つだ。今家を売ろうとしているホームオーナーが見ると怒るかもしれないが、冷静にとらえると勉強になる。

1. Your property won't sell because your photos are "less than impressive".
　あなたの家の写真では印象に残らないから

いきなりガツーンと来たが、これは今のバイヤーの90%はエージェントに頼まないでインターネットで物件を探しはじめるので、まずはインターネット上で写真栄えしないとポテンシャルバイヤーは素通りしてしまうよという話だ。悲しいことにこれが現実、今の売り手（または売り手側のエージェント）はまずお客をインターネット検索で止まらせるようなすばらしい写真をのせなければ競争相手にもっていかれてしまう。ちなみに私も最近では自分で写真をとらず、良いカメラとテクニックを持っている業界の知人に依頼するようになった。

2. Your property won't sell because it's overpriced.
　あなたの家の値段が高すぎるから

物件が動かない理由のナンバー１がこれ。明らかに高い物件はよほど他に魅力がなければいつまでも売れ残ることになる。

3. Your property won't sell because it shows badly.
　物件の状態が悪いから

これも当たり前の話だが、少し補足が必要で、どんなに悪い物件でも値段に魅力があれば売れる。価格は全ての問題を克服できます。程度があまり良くなく、価格的にも魅力がなければ必ずといっていいほど売れ残ります。特に今は買手市場ですので。

4. Your property won't sell because you're invisible.
　あなたの物件が売れないのは、物件がどこにあるのかわからないから

少し大げさな言い方であるが、一般の人が物件探しに使うサイトはrealtor.comだけではない。Trulia, Zillow, Craig's List, Google Base, Redfin etc...など多種に及んでいる。こういった理由からますますFSBO(For sale by owner) ではなかなか物件が売れにくくなってきている。一般の人が10以上のサイトに個別にリスト情報をだすのはたいへんな作業だからだ。またプロのエージェントに頼んでもインターネットマーケティングに関しては個人差があるので、確認されることをお勧めします。

5. Your property won't sell because your listing is tired and stale on the market.
　あなたの物件は市場疲れがでていて新鮮さがないから

これも事実であるが、なかなかすんなりとセラーさんには理解してもらえない。なぜかといえば当然誰よりも高く売りたいという心理が、早く売りたいと事実より勝っているからでしょう。エージェントは当然セラーさんの意見を尊重するので、なるべく希望の価格で売りに出してみる。そして１ヶ月、２ヶ月と経ってもオファーがはいる見込みがない。そしてやっとこの値段では無理かと悟ってもらえる。３ヶ月目に売れる値段にしてもなぜか勢いがないというパターンに陥ることがあります。何故かというと、市場に出して２ヶ月もするとそのリストはもう見る人は見ていて、一巡してしまい新鮮さが薄れてしまっているのです。
そうなるとそのリストにとっての新鮮さは値段だけになってしまうので、悪循環が生まれます。そういうことから一度市場に出した物件は１ヶ月以内にオファーを入れることを目標にしセラーさんにご理解をいただくようにしています。

6. Your property won't sell because your house won't appraise.
　銀行査定をクリアーできなから
ラッキーなことにオファーが舞い込み、エスクローを開くと２つの関門がありその両方をクリアーしなければならない。一つは買手が銀行ローンの審査をクリアーして、融資を受けられること(Loan contingency)、そしてその物件が銀行査定額に見合った額と、取引価格の一致があること(appraisal contingency) という条件がある。例えば買い手と売り手が合意した価格が50万だとする。ところが銀行が査定人を送ってみると48万だったとする。その場合、結論からいえば買手が２万ドルを追加入金するか、売り手が２万ドル価格を引き下げるか、お互いに１万ドルずつ歩み寄るという３つの方法しかない。つまりどこかで誰かがその２万ドルの埋め合わせをしなければならない。しかし現実には第４の道、つまりどちらも出したくないので話が終わる、をたどるケースもまま少なくもない。つまりどちらもある程度の余裕がないとまとまる話もまとまらないということ。

7. Your property won't sell because it's unavailable to show.
　物件を見せるのが難しいから

このケースも少なくない。せっかくバイヤーさんがいるのに、MLSの情報を見てみると、
Limited showing hours: Mon-Fri 10am-3pm or Sat 1pm-5pm Only
とか書いてある。バイヤーさんが全員この時間帯に合わせていけるとは限らない。つまりどうなるかといえばポテンシャルカスタマーを制限しているので、売れるチャンスも逃すことになります。このことからも制限されたショーイング時間でだらだらと売るよりも、家を市場にだしたらなんとかセラーさんにも不自由を我慢してもらい１ヶ月以内にオファーを集める方が得策だと考えます。

8. Your property won't sell because it's so cluttered and so dark.
　家の中が整理されていないし暗いから

職業がらこれらの理由で市場に売れ残っている物件を多くみています。１番の問題はセラーさんが売りに出すときに買手の心理はあまり考えず、これまでの生活パターンを変えずにやろうとしていること。これはよくありません。例えばあなたの愛車を売りに出して、だれかが見に来るときに掃除したり、洗ったりして少しでも良く見せようと思いませんか？それと同じで、住宅も売りに出したとたんあなたのMy homeという考えからMy merchandiseという心理に変わらなければなりません。My homeであればどのように暮らそうが勝手ですが、My merchandiseとなればその商品を売るためにどうしたらいいかを考えなければ、なかなか思う価格とスピードでは売れにくいというのが現実です。

ニュースレター　Apr. 2010

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Thu, 22 Apr 2010 21:08:00 +0000

皆さん、お元気ですか？今回は私のニュースレターバージョンです。

私は、5年前からプロテスタント系の地元ＯＣの教会に通いだしましたが、そこで今改めて「お金」についての講座を受けています。曲がりなりにも日本ではＦＰ (financial planner) という肩書きを持っていましたが、実際には保険を売っているだけという実情でどうもしっくりこなかったことも現在不動産を扱っている一つの理由ですが、あれから15年以上経過した今、改めて聖書が教える「お金」について学んでみようと思ったわけです。実際はＦＰのような堅苦しい学びではないので楽しく、多くの発見がありますが、ここでお話したいのは実は聖書にはお金のことが書いてある箇所がすごく多いのです。例えばマタイの福音書の6章24節は「神と富」について、ルカによる福音書の16章19節は「金持ちとラザロ」の話また、旧約聖書の箴言はもう知恵とお金の話ばかりです。こうしてみると「お金」の扱い方というのは紀元前1500年前から人類の一つのテーマでなんですね。何故かと言うと、皆「お金」が原因で、人が不幸になり、ハッピーになり、離婚があり、幸せな結婚生活があり、ありすぎてもなさすぎてもと性格が変えられ、その家庭で育った子供には親の金銭感覚が受け継がれていくわけです。そして今でも離婚の一番の原因が「浮気」ではなく「お金」なのです。私の教会の牧師リックワレンは

「お金とは、畑にやる肥料のようなものだ。たくさんありすぎると匂ってくる」

今回の学びのインストラクターのデーブラムジーは

「お金は筋肉と同じ。鍛えてあげることであなたの人生に生かす働きに変わるが、なにもしなければどこで何の働きをしているのかわからない。」

と言っていますが、「本当にそうだな」と実感しています。

私自身も過去に大きな無駄使いをしながら、高い授業料を払わされてきましたし、お客さんにもたくさんの不動産投資物件をご紹介してきましたが（幸いにもほとんどのお客様は不動産バブル崩壊に巻き込まれておりません）、エクイティのない、変動ローンでの買い方というのは基本的にはデートレーディングで株を買っているようなもので、売りのタイミングを見極めて売り抜けるという戦略でならなかったもののその当時は私を含む誰もがフィーバーの真っ只中で見るべきものが見えていませんでした。以前は不動産のプロとしての知識や交渉力だけをアピールしていた私自身も、今では基本の大切さ、本質をいつも忘れない、本物を見つめている、真実をいつも語ることが一番大切であるという気持ちに変化しています。

受講しているＦＰＵクラスで、デーブラムジーはバジェットから始まり、無借金生活の実践、クレジットカードの処分、車の買い方、保険の話、投資の話、不動産の話など生活において必要な知恵を全て教えてくれますが、不動産ローンは完済することを目指して、できれば30年ローンではなく、15年固定ローンを組みなさいと教えています。また不動産を買うための頭金の貯めるためのマインドセットやフォーカスすることの重要さなども教えてくれます。私もこれまでに何度も不動産購入セミナーを開いてきましたが、不動産購入を計画するときのマインドセットの重要さまで語ったことはありませんでした。しかし今思うと、初めて家を購入する若い方には購入テクニックよりも大切なのはどのようなマインドで不動産購入計画を取り組むべきかの方がはるかに重要なんですね。

という訳で誰よりも私自身がジレンマから抜けられそうで、また将来が明るくなってきました。

無駄のない物件探しとは？

10年前と現在では人々の家探しも変化しています。昔は不動産エージェントが物件のソースでしたが、今はバイヤーの９０％がインターネットで探し始めるので、一般の方のほうが情報が早いです。しかしだからといって不動産エージェントのもつ情報はもう必要がないということではなく、アップデート情報に関しては、エージェントのＭＬＳが一番早く正確ですし、物件についての深い情報など、物件を探して次のステップからはエージェントなしでは話がすすみません。よって効率よい仕事をするためにはあなたチームとなって働いてくれるエージェントが必ず必要です。あなたが買手の場合はコストはセラーから支払われるためにフィーはかかりませんので、うまく使うコツを知ることがコツです。まずは物件を探すと同時に自分と波長の合うエージェント（あなたの理解できる言語で説明してくれるエージェント）を探しましょう。私はお客と一緒に物件ツアーにでかける際には、BUYER TOUR PACKET を作成し、お客様にお渡ししています。一回のツアーで６件以上見学しますと、あの家のキッチンキャビネットの色はなんだったか、照明はどうだったかなど思い出せないことがいっぱいでてきます。私のパケットを使うと物件ごとに記録がとれるので後々で思い出す時に役立ちます。

ショートセール物件と差押さえ物件について

ショートセール物件は銀行借入額が、売却価格を上回っているために、銀行にショート（残高に満たない金額）で売ることに承諾してもらうことをいい、OCでは市場価格の5％－10％引きぐらいの価格で取引されていますが、中にはほとんど市場価格というのも珍しくありません。当然セラーは物件を直していませんのでそのままの状態を買うわけですので、その物件の状態も価格の大きな要因となります。片や、差押さえ物件とはForeclosure propertyといいましてすでに銀行に物件を差し押さえられた物件をいいます。平均的には市場価格の15％－25％引きぐらいが相場ですが、不動産は水物なので当然それ以下でも以上もあります。差押さえ物件ですので、物件の状態は最初から期待しないでくださいとお客様にいいますが、最近では銀行が直して売りやすい状態にして売っている物件にも出くわしたります。さらに深いディスカウントをお望みの方は、本来の差押さえ物件の買い方である裁判所前で行われるパブリックオークションがあります。覚えておきたいのは、何十件も不動産を動かしてきたプロたちに混じってセリあうのでそれなりの覚悟が必要だということ。まさに経験と知識と冷静さが必要とされる世界です。またローンは通用しませんので、現金又はキャッシャーズチェックのみ有効です。必要ならばフィーべスで同行サービスを行っていますのでお申し付けください。

現在のお勧めできる物件

· 　3.5％のダウンペイメントでローンが組めるＦＨＡローンはいいですが、なかなかオファーが通りにくいという難しさがあります。そこでお勧めなのは新築物件。ガーデングローブのMosaic Walk、フラートンのHeritage walk,モンテべロのRio walk, ロングビーチのThe BLU condoがお勧めです。FHAも楽に審査が通ります。

· 　ハイエンド（1.5ミリオン以上）のショートセール、差押さえ物件はまだ価格が落ちていますし、交渉も可能です。OCではアーバインのShady canyon, Newport coast, Coto De Casa, Tustin ranch などに見られます。ただ現金をもった投資家がこれらの物件を買いあさっていますので、このレベルでも競争が起こることがあります。

· 　オフィス、インダストリアル、Ｒ＆Ｄなどのコマーシャル物件が買いやすくなっています。　１ＳＦあたりの単価が200ドルを切る程度の良い物件が出てきており、まさにバイヤーズマーケットです。

なかなか興味深いNAR が発表したFirst-Time Homebuyersの姿

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Wed, 07 Apr 2010 04:28:00 +0000

NAR（全米不動産協会）が2009年の初めて家を購入した人のアンケート調査を発表した。
2009年における住宅売買の47％は住宅購入初心者というのも米国史上稀に見ることらしい。

First time buyers bought 47% of all homes purchased
若干西海岸の方が多い
It's an increase of 6% over last year. Regionally, the northeast was 48%, the Midwest, 48%, the south, 45% and the west, 51%. That's 5 out of every 10 buyers who need more hand holding and help from you than ever before!

78% of FTBH "Rented" Before Buying Their First Home
78％は購入前にどこかを借りているー19％は親と同居後
Only 19% lived with parents prior to purchasing. Concentrate your marketing efforts to apartment complexes. Comb your database for clients whose children might be in the market to buy a home.

Marital Status
独身女性は男性を倍以上引き離している
49% Married Couples　 25% Single Women
12% Unmarried Couples 　12% Single Men

Single women are double the percentage of single males. It's a niche within a niche. Consider holding "Women-Only, First Time Home Buyer Seminars".

Percentage by Age
一番多い年齢層は35歳から44歳ーまあ納得
12% - Age 18-24 53% - Age 24-35 18% - Age 35-44

Six out of ten buyers are under the age of 35. Think video, creative emails, an awesome, interactive website and social networking needs to be part of your FTHB business plan.

Distance Moved from Current Residence
平均12マイルもとの住んでいたところから離れたところに買っている
FTHB moved an average distance of 12 miles from their previous residence (apartment complex or parent's home). If you are marketing to apartment complexes, consider the location of the complex compared to the surrounding (affordable) homes as a guide to choose the right complexes to market to.

Purchase Price Range
中西部などを混ぜてしまうとこういう数字になるが、南カリフォルニアの場合25万ー35万ぐらいですね
10% - Price $ 75K to $100K 　　　13% - Price $150K to $175K
12% - Price $100K to $125K 　　　10% - Price $175K to $200K
16% - Price $125K to $150K
Over half the buyers are more likely to purchase a home priced at $175K and under. It's another consideration when choosing apartments to market to.

Information Sources PRIOR to Buying a Home
住宅購入者の85％がインターネットと教わったが、住宅購入初心者は94％とはすごい。。。
94% - Internet Search 　　40% - Newspaper Ads
63% - Virtual Tours 　　　24% - Homes Magazines
43% - Open Houses 　　　9% - TV

If you're spending money on expensive homes' magazine ads, consider open houses and virtual tours instead.

Length of Time FTHB Plan to Live in Home Prior to Resale
人々が住宅で儲けようという野心が治まっている傾向が見て取れる
Age 18-24 - 4% plan to sell within 2-3 years after buying it
Age 25-44 - 24% plan to sell within 2-3 years after buying it

This is a shorter time period than repeat buyers. Keep in touch with emails and social networking if you want them to remember you when it comes time to list their home and buy another one.

Financing the Home Purchase
私の仕事経験上から言ってもこれぐらいだと思う。
Down Payment from Own Savings - 61%
Down Payment from Gift - 22%

And, it's a no-brainer that 96% of the mortgages where fixed rate loans. ほぼ全員が30年固定ローンを選んでいる。
Gift funds play an important role. Be familiar with the "gift fund" rules.

不動産購入時に受けられるタックスクレジットについて

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Wed, 07 Apr 2010 04:07:00 +0000

タックスクレジットについて
By California association of Realtors

04/01/2010

Federal tax credit
連邦政府が初めて自宅を購入される方と再購入される方に出しているタックスクレジットの時間の締め切りが迫っております。4月30日までに購入契約の合意がされ6月30日までにエスクローがクローズし、収入制限（下のチャートを参照）が満たされていることが条件です。8000ドル（再購入は6500ドル）又は住宅価格の10％いずれか低い額がタックスクレジットの額となります。住宅の購入価格は80万ドル以下であること、そして購入後3年間は自宅として住むことも条件となります。再購入者は現在住んでいる家に過去8年間のうち最低5年間は住んでいること、またタックスクレジットを受けるためにその家を売却する必要はありません。

California state tax credit
カリフォルニア州の住民は新たに10000ドルのタックスクレジットが受けられることになりました。新たに住宅を購入する人だけが対象になりますが、中古と新築の両方の住宅が適用されます。2010年の5月1日から12月31日までに購入契約がされ2011年7月31日までにエスクローがクローズすることが条件ですが、購入価格の制限はありません。

最高18000ドルが受けられるチャンスがあります
もしあなたがファーストタイムバイヤー（過去3年間住宅を持っていないという定義です）で4月30日までに購入契約を終了、エスクローを5月1日から6月30日までに終了できるなら18000ドルが受けられます。

また自宅を再購入される方であっても、同じ期間内に再購入を済ますことができるなら最高16500ドルが受けられるチャンスです。

あのとき誰かがこんなアドバイズをくれたなら、自分の人生違ってた

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Mon, 22 Mar 2010 01:46:00 +0000

あのとき誰かがこんなアドバイズをくれたなら、自分の人生違ってたに違いないと思える体験は誰にでもあろうかと思います。自分の若かりしころのやんちゃぶりを棚に上げて、あの時自分の親がこんなこと言ってくれたらなんて思うのは親に申し訳ありませんが、せめて私の体験談が皆様のお役にたてばと思います。

１．自分が最初に家を購入したのは30歳。その時に「あなたは15年後には45歳になる。その時に住宅ローンを支払い終えていたくないか？」とは誰も聞いてくれず、30年ローンが当たり前のものだと思っていた。
２．内装は変えることはできるが、ロケーションはできない。これも当たり前の話だが、若いときには格好の良いライフスタイルを重視してしまう。

３．住宅を買うのは、家族との生活を育む場であって、投資で金儲けを期待するのではない。多くの投資物件をお客様にご紹介しましたが、投資はビジネス、自宅は別ものです。

４．ビジネス存続の選択肢に立たされたときに、「破産宣告」という選択もある。これは思い出すだけでも胸がいたくなる昔の体験。本当にそう思う。

５．クレジットカードは借金をすることを、カードホルダーのステータスにすり替えた究極のマーケティングである。世の中は悪いことを、よく見せる商法だらけ。気をつけないといけません。

６．アメリカでのファイナンシャル人生の目標はFICOスコアに頼る生活から脱出すること。住宅を売る立場の人間としては禁句に近い言葉ですが、世の中の本当のミリオネアはほとんどFICOスコアなど要りません。

７．新車のバリューは最初の4年間で70％減る。ということは3万ドルの新車であれば毎月437.50ド

ル＋ローンの支払い金額を窓から捨てながら走っている。車は新車をローンするのではなく、中古を現金で買うこと。

８．50歳でミリオネアになるには、若いころからのファイナンシャルプランニングだけで確実になることができるので、ビジネスで一発当てる必要はない。

当たり前といえば当たり前のアドバイズばかりだが、世の中妨害だらけでこの当たり前をするのが難しい。だから目標が必要ということですね。

Dave Ramsey #1 私のファイナンシャルメンター

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Mon, 15 Mar 2010 04:49:00 +0000

ファイナンシャルコーチDave Ramseyの名前は以前から知っていたが、たまたま私の通う教会でDaveのFinancial Peace Universityが開催されたので、この機会に通ってみることにした。今までSuze Orman, David Bach, Larry Burkett, Ron Blue の本を読んだり、セミナーに出ては見たが、私にとってはどれもそれなりにすばらしいが、何か現実味（もちろん自分にとってだが）という意味で私に語りかけてくるものがなかった。そういうこともありDaveの場合もあまり積極的に調べようとはしてなかったが、今回は向こうから目の前に現れてくれた。

このセミナーは13回シリーズなのでまだ終わっていないが、もう最初の1回を聞いただけで彼は自分に響く言葉を話してくれて、経験も僕と似ているのですごく共感できるところがあり、スーと入っていけたことにまず自分が驚いた。Dave自身が20代に不動産ポートフォリオを築きあげ、お金持ちのライフスタイルをエンジョイしていた3年後銀行のポリシーが変わったことで一気に地獄まで落とされ、訴訟につぐ訴訟、そしてついには破産宣告までした。私にはそこまでの経験はないが、けっこう山あり谷ありの人生で、スーパーでの買い物を不自由するぐらいの経験はあったからすごくDaveの言葉の一句一句が私に入ってくるんです。

私は5年前に教会に通うようになったのも、あることがきっかけでRick Warrenという牧師のメッセージにふれることができたからだけど、そのときに「僕はRickを人生のメンターにする」と勝手に決めました。そしてそれから5年間毎週必ずRickのメッセージに触れているけれど、一度も5年前の決断が誤っていたとかは思ったことがなく、そればかりかRickのことを知れば知るほどいかにすごい人間かを知らされています。

ちなみにDave Ramseyはちまたのファイナンシャルプランナーやアドバイザーではぜんぜんない。だけどこの21世紀のアメリカで生きていくためにはお金に対してどんな考えをもっていなければならないか、いかにこの世の中のクレジットカードやオートローンの金融ビジネスが美化されていて、それに一般大衆がつられて、人々のメンタリティに影響を与えているかなど、実にボトムラインで話をしてくれる。一言でいうならば、Anti culturalの考え方、しかしただのアンチでは何の意味がないのでそのベースとなるしっかりとしたお金の考え方が必要なんだということを教えてくれるんです。まさにコーチとかメンターという言葉がぴったりきます。

私はその考え方はこれからの時代絶対に必要だと思う。世の中をみたらわかるでしょう、金融機関も投資機関もやっていることは高等なモラルのない金儲けゲームなんです。アイビーリーグを出たエリート集団がつくっているゲームを下の方の消費者が考えて勝てるものなのかどうか。そんな葉っぱよりも、木の根っこをみて生きないとだめですよ。それは私の考え方でもあるし、Daveのメッセージでもあります。この前のDaveのTweeterのメーセージはこうでした。

60% of NBA players are broke 5 years after retirement & almost 80% of NFL players just 2 years after! http://bit.ly/dwhFUg

お金を持つこととか、ステータスシンボルとかは、そのお金の管理能力とは全く関係がないのです。スタープレーヤー達にはファイナンシャルプランナーついていなかったのかなー。おそらくFPの看板がついたシャークたちに餌食になったのでしょうね。クリスチャン的な見方をすれば、人は誰もが神から与えられた財産を守る「良き管理者」Good stewart になるように才能を与えられているが、他のお金を稼ぐ才能がずば抜けていたために自分にその才能があることさえ知らず、その芽を育てるという考えすらなかったということになります。

『ザ・住宅価格』４つの温度差

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Sun, 28 Feb 2010 22:23:00 +0000

皆さんはご存知だろうか？住宅の『価格』というのは実は４種類あります。

最初に郡が定める査定価格。すでに持ち家のある方はご存知ですが、この査定価格によってその場所で定められた税率があり、その計算でなされたProperty Tax Billを受け取って固定資産税を払っています。通例としてはこの郡の査定価格は、不動産価格を引っ張る牽引数値になってはいけないということで一般の市場価格より若干低く抑えられていますが、この不動産市場の下落で逆パターンが起こっていますが、もしあなたの受け取った固定資産税がどう見ても高すぎるということであれば、今はたいていの郡ではそれをアピールできるセクションがありますので、そうすることで税額を下げてもらうことができます。本来ならば土地の価格を下げてもらう努力をすることはあまり物事が良い方に働きませんが、背に腹は変えられぬというやつです。

２番目の価格は、銀行が定める価格。これは住宅の売買においてなされる「アプレーザル価格」です。銀行はこの「アプレーザル価格」を市場価格の基準としてお金を融資するわけですので、なるべく硬い、間違いのない資産のはじき方をしなければなりません。ちなみにFannie MaeのAppraisal guide lineとはこんな感じです。

Guidelines for Using Form 1004MC （このフォームでアプレーザルをださなければなりません）
The Form 1004MC is intended to provide the lender with a clear and accurate understanding of the market trends and conditions prevalent in the subject neighborhood. The form provides the appraiser with a structured format to report the data and to more easily identify current market trends and conditions. The appraiser’s conclusions are to be reported in the "Neighborhood" section of the appraisal report.

（アプレーザーはその価格になぜたどりついたかという説明を他の物件やマーケットのトレンドと比較させながら説明をしなければなりません）
Fannie Mae recognizes that all of the requested data elements for analysis are not equally available in all markets. In some markets it may not be possible to retrieve the total number of comparable active listings from earlier periods. If this is the case, the appraiser must explain the attempt to obtain such information. Also, there may be markets in which the data is available in terms of an "average" as opposed to a "median." In this case, the appraiser needs to note that his or her analysis has been based on an "average" representation of the data. Regardless of whether all requested information is available, the appraiser must provide support for his or her conclusions regarding market trends and conditions.

Inventory Analysis（サプライ＆デマンドに基づいた市場トレンド、価格の比較、近辺の在庫状況を分析しなければなりません）
The “Inventory Analysis” section assists the appraiser in analyzing important supply and demand factors in order to reach a conclusion regarding housing trends and market conditions. When completing this section, the appraiser must include the comparable data that reflects the total pool of comparable properties from which a buyer may select a property in order to analyze the sales activity and the local housing supply. One of the tools used to monitor these trends is the absorption rate.

結論だけ言ってしまいますと、アプレーザーが一番重要視するのはその家のコンディション、近辺の住宅売買の動き、その時点での経済状況のバランスです。家の中の特出したアップグレードであってもアプレーザルの中ではあまり追加点とはなりません。

３番目の価格とは市場が決める価格。これは上記の２つの価格より上回る場合もあれば、下回る場合もあります。これがあるから需要と供給は成り立つわけです。私の経験からいいましてもそのタイプの家を探しているバイヤーが多ければ価格は上がり、誰も欲しがらなければ例えそれが同じ家でも価格が下がります。けっこうシビアですが、コントロールが不可能かというと、ある程度のコントロールは可能です。どういうことかといえば、例えば皆が欲しがるポピュラーなコミュニティに住宅を買い求めるだけでもかなり違います。個人的な好き嫌いはその次ということです。

４番目の価格とは売主が決める価格。これが一番厄介ですね。何故かというと、感情が入っているために第３者的な結論になりにくいです。よくあるパターンは

家を最近ペイントしたばかり

新しくカーペットを張り替えたばかり

キッチンのリモデルに３万ドルかかった

あそこの（同型の）家はプールがあるけど、うちにはプールがある

だから家はあそこより＋何万ドルの価値がある。売主心理の不思議なのは自分のところはここが壊れているからー何万ドルというふうにはならない。今、家のリモデルをお考えになっている人がいるならぜひお伝えしたいのは、

普通以上のリモデリングは投資ではなく、マイプレージャーのためである

と覚えてください。それだけご理解していただけるならばどんどんとゴージャスな仕様を楽しんでいただきたいです。しかしもしあなたは、そのようなことはしたくないという堅実な方ならば、リモデリングはポイントを抑えてやってください。その例として

トレンドに合ったインテリアペイントをする

スクエアフィートを増やす増築はメイクセンスする

窓、カウンタートップや蛇口の交換はおすすめポイント

ワンポイントインテリアでおしゃれな空間を演出する（売りに出す場合）ことは大切なポイント

要するに、常に売ることを考えながらリモデルの賢いプランニングをしましょうという結論でした。

Purchase contractのデポジットの扱いの裁判事例

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Wed, 17 Feb 2010 05:41:00 +0000

頭金の非返金条項は無効です。
NONREFUNDABLE DEPOSIT DEEMED INVALID

これはカリフォルニア州不動産協会(CAR)のPurchase contractに沿った内容ですので、他州のPurchase contract（買入れ申込み契約書）やコマーシャル物件の契約書にはピッタリと当てはまらないかも知れませんが、基本的なコンセプトはあまり変わらないものと思います。要するに買手がエスクローに入れたデポジットはキャンセルを盾に売り手へのリファンドを拒否することはできない。ただし取引価格の3%を上限としてキャンセルまでに掛かった実費を支払う義務はあるが、今回の場合はそれに同意する条項にイニシャルをしていなかったため、買手には全額が戻されることになったという内容です。ご興味のある方はお読みください。

An agreement for a "nonrefundable" escrow deposit is invalid and unenforceable, according to the recent California case of Kuish v. Smith (2010 WL 373225).

This case serves as a good reminder for REALTORS® that inserting a "nonrefundable deposit" provision into a real property purchase contract may be legally ineffective. The Kuish case involved a $620,000 escrow deposit for the purchase of a $14 million oceanfront home in Laguna Beach. Instead of using a liquidated damages provision, the buyer and sellers merely agreed in the purchase contract that the deposit would be "nonrefundable." According to the trial court, both parties were "big boys," meaning that they were "sophisticated business people [who] understood all the ramifications of their actions in freely negotiating to make the [deposit] non-refundable."The buyer eventually cancelled the agreement. The sellers refused to return the deposit to the buyer, even though they sold the property to someone else for $1 million more.The buyer sued to recover the $620,000 deposit, and won on appeal. The court stated that "any provision by which money or property would be forfeited without regard to actual damage suffered would be an unenforceable penalty. To construe the term 'nonrefundable' to establish [the sellers'] entitlement to the full deposit without regard to actual damages would essentially create a liquidated damages provision." Yet, the parties in this case did not separately sign or initial a liquidated damages provision.Under C.A.R.'s Residential Purchase Agreement, the sellers would have been entitled to the escrow deposit (not to exceed three percent of the purchase price), if the parties initialed the liquidated damages provision, and the buyer had no contingencies or had removed all his contingencies.

石川遼くんから学んだこと

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Sat, 06 Feb 2010 18:25:00 +0000

今日の話題は不動産ではなく、ゴルフです。

さて下のサンドから打とうとしているプレーヤーは誰でしょうか？

２日前、LAのサンタモニカの北にある名門ゴルフクラブのリビエラカントリクラブでノーザントラストオープンが開催されました。そこで今日本では破竹の勢いの石川遼が今年２回目の出場というこで、ラッキーにもお客様のTTさんからお誘いを受けご一緒できる機会に恵まれました。

リョウ君といえば、ゴルフをやらない私でも現役高校生で日本の賞金王になったスーパー高校生であることは知っていますので、見るのが楽しみでした。やはりスポーツ観戦は注目する人がいるかいないかでは楽しみ方が違ってきます。

行ったのは初日だったため、比較的ギャラリーも少なく天候にも恵まれました。到着して１番、２番ホールあたりで他のプレーヤーをみていると、10分ぐらいでリョウ君とCharley Hoffmanと Vaughn Taylor選手のグループが回ってきました。やはり、初日といえどもリョウ君を取り巻くメディアの数は圧倒的でした。

お客さんのTTさんいわく、今年は去年の初出場した時のリョウ君とは違い体格も一回り大きくなり、またプレー態度も堂々としているとのことです。そう言われて見れば確かに堂々とした態度で他のプレーヤーにも全然引けをとっていません。

またTTさんは

「リョウ君のすごいところは、若い人から年配まで皆から支持されているところなんですよ」

と教えてくれました。そのように聞くと確かに「何か」を持って生まれてきているように見えます。

仮にパフォーマンスは努力で克服できたとしても、皆から愛される存在になるのは本人の努力＋神から授かったものがないとなかなか到達できるものではありません。そういう意味ではもうイチロー以上の存在になっていると思いました。以下がリョウ君をハーフラウンド見つめて感じたことです。

真摯な態度は何よりも勝る
神から授かったものを最大限に生かして生きる姿は人の心を打つ
戦いは外ではなく自分の内にある

初日の結果は４アンダーの７位タイ。これが125人のプロプレーヤーの中で、18才の日本人が残した初日の結果です。他のプレーヤーには悪いですがレベルが違うところにいると感じざるを得ませんでした。

アメリカ人の家の嗜好に変化？「ハーベスト仕様」住宅とは？

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Thu, 28 Jan 2010 06:03:00 +0000

ある消費者動向のエキスパートが先日のインターナショナルビルダーショーで、アメリカ人の家の好みに変化が見られるという話をしていました。例えば数年前までは映画鑑賞用の「シアタールーム」や「エクササイズルーム」はその住宅トレンドの中心でしたが、今は急速にそちらの需要が減少しています。
この先行き不透明な時代で人々の関心はラグジュエリーからコストエフェクティブに移ってきており、それが部屋単位の思考から「グリーン」を中心とするスペース単位にに変化しつつあります。キーはその価格と消費者のウオンツとのバランスです。多くの人は現在の家よりも小さなサイズを選択していながらも、壁で仕切られた家よりも空間を重視するレイアウトにシフトしています。これをいうならば、家の「エンターテーメント」仕様からファミリー同士のコミュニケーションを大事とする「ハーベスト」仕様になってきているというわけです。AVID Ratingというサーベイ会社がこれからの住宅に欲しいフューチャー（特徴）は何かというサーベイを取った結果が以下です。（私の見解とレーティングもつけています。賛同度が高いものほど１０点に近いです）

1. Large kitchens, with an island. アイランドがついた大きなキッチン　　

（デービッドの見解）確かにこれはマストですね。オープンキッチンとは書いてませんが、オープンであることが絶対必要です。家にお金をかけるならばここ。グラナイトカウンタートップ、キャビネット、床の３点が大事ですね。１０点

2. Energy-efficient appliances　エナジー節約のアプライアンス　

（デービッドの見解）　これを無視したらこれからの時代はいきることはできません。節電効果の高い冷蔵庫、節水タイプの洗濯機、ディッシュワッシャー、トイレ、シャワーヘッドなどの電化製品は当然のこと、気密効果、エネルギー効果が高く、防音効果を考えると窓のアップグレードなしではありえません。　９点

3. Home office/study room.　ホームオフィス・スタディルーム　

（デービッドの見解）　もう今の新築では「フォーマルダイニングルーム」という空間は、設計士さえもその存在を忘れている一昔前のスタイルですね。その代わり昔必要がなく、今は必要なのがこのホームオフィス空間です。これからは仕事は会社で９時から５時にするものという概念がどんどんなくなっていき、インターネットがあるのでわざわざ渋滞に巻き込まれて会社に行く必要がなくなってくるわけです。それこそガソリンの無駄使いと大気汚染をやっているだけです。　８点

4. Main-floor master suite. 一階にあるマスターベッドスイート　

（デービッドの見解）　私が過去９年間数多くのお客様に家を見せてきた経験からいえば、この需要は確かにあります。ただ両親が１階部分に寝て、子供部屋だけが２階にあるというレイアウトには賛成しかねます。両親と子供部屋は同じ階にあることが私の中のこだわりでもあり、また親の階がと子供の階を分けることで子供とのコミュニケーションが薄れ、管理が行き届きにくくなってしまいます。しかし、ゲストの寝室やグランドペアレンツの寝室としては１階に一つ寝室はあるべきだと思います。　６点

5. Outdoor living room　アウトドアのリビングスペース　

（デービッドの見解）　これはですねー、私が昔から密かに暖めてきたアイデアなんです。個人的な趣味だとは思うんですが、アウトドアキッチンとあわせて絶対に欲しい空間です。今ではカナダまでこの空間がプピュらーになっているらしいです。そのうちにアウトドアベッドルームまでつくってしまおうか。１０点

6. Master suite soaker tubs.マスタースイートの大型ソーキングバスタブ　

（デービッドの見解）これは数年前の家のエンターテーメント化の生き残りの感があります。たしかに大型のジェットバスをつけてはいると気持ちいいとは思いますが、こちらのバスは日本の追い炊きができるシステムと較べるとエコロジカルではないのが時代を反映しているとは思いにくい。ただこのサーベイが何が欲しいかという質問なので、その答えとしてはやはりこのようにリラックスできる空間が必要なんだろうと思う。ただ個人的には風呂場は日本式が最高ですね。やはり眺めを見ながら‘ヒノキのお風呂か岩風呂に入りながら、洗い場があるという空間。これなら１０点ですが、ただの大型タブだけでは７点ですね。

7. Stone and brick exteriors.自然岩かレンガの外壁　

（デービッドの見解）　これはすでに10年ほど前からのトレンドですが、今は昔と違い岩やレンガそのものだけで作るのではなく、2X4でつくった外壁にアクセントで用いられるやり方だが、充分その味はでていますし、現代建築と自然素材の重厚さや素朴さがうまく合わさっていて好きですね。古い家のリモデルをする時のやり方として取り入れると家の外観がメークオーバーができ、費用対効果が高いです。９点

8. Community landscaping,　コミュニティのランドスケープ　

（デービッドの見解）　ここでいうランドスケープとはただ庭をさしているのではなく、その住宅のある環境全体の整備としてのランドスケープをさしています。つまり共有の庭、遊歩道、プールなどがよいデザインでよく管理されているところに住むとそのコミュニティーの一体感が生まれ、価値が上がります。私の住むアーバインという街はその典型都市でして１００％がPlanned Developmentでできた街です。そのために街全体が整備され、結果この住宅価格の下落も他の街と較べると最小限の下落にとどまっています。これからの街造りには絶対に必要な発想だと思うので９点です。

9. Two-car garages　２台分のガレージスペース　

（デービッドの意見）　お客さまが家を探される際に見落としかちなのがガレージに入れる車の台数とそのロケーション。たとえば２ベッドのコンドでもガレージは理想的には２台、しかもダイレクトアクセスならば最高ですね。わたしのお客様へのアドバイスは予算が許すのであればダイレクトアクセスがある２台ガレージを選んでくださいといいます。使い勝手がいいのもありますが、売るときに売りやすいということも大事なのです。だけどこれはこれから必要な特徴というカテゴリーではないような気がする。よって８点。

全体意見としての私のレーティングは８点。やはり時代と共に住宅も変化し、価格も共に流れていきます。やはり最終的にはバランスの問題ということになります。どのエリア？どのロケーション？どういったレイアウト？アップグレードの度合い？これらがそこそこの家であれば今でも住宅はホットケーキのごとく売れています。

最後に今年もよろしくお願いいたします。

New & improved Tax credit 改善された新しいタックスクレジット

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Fri, 06 Nov 2009 17:32:00 +0000

待ちに待たれたタックスクレジットの延長が議会で98-0で可決された。あとはオバマ大統領のサインを待つ状態だ。

ご存知のように、今年の１月に施行された8,000ドルのタックスクレジットは政府主導の経済刺激策の一つだが、今回可決された新たなタックスクレジットは更に経済効果の輪を広げる可能性を秘めている。その理由として、これまではじめて家を購入する人だけが対象であったが、今回は現在持ち家がある人までも対象に入れられている。

今度の新しいプログラムでは過去５年以上住宅を保有している人に対し、次の家を買い直した場合$6,500-のタックスクレジットを申請できるとしている。クオリファイの条件としては

買手は2010年4月30日までに買入れ申し込み(Purchase contract)を出し、6月30日までにエスクローをクローズしなければならない

対象となる物件の最高金額は$800,000-まで

バケーション用の住宅やセカンドホームは対象とならない

年間収入一人$125,000-、または夫婦で$225,000-以内までの制限がある

全米不動産協会(NAR)はこれまでにタックスクレジットに承認された人は140万人で、そのうち35万人はそのプログラムがなければ住宅を購入してない人であるとしている。また、今回のプログラムは海外駐屯している軍人に対し2011年06月30日まで特別な期間が設けられている。上院議員のJohnny Isaksonは今回のプログラムの延長を積極的に取り組んできた一人だが、「おそらく今回の延長だけでそれ以上はないだろう。」と話している。

これでひとまず、過熱気味のオファー合戦（ファーストタイムバイヤーの最も購入しやすい価格帯の30万-40万ドルまでの価格帯の物件）は落ち着くと思われますが、良い物件はいつの時代でも適正価格ならば売れるものだと実感している今日このごろです。

Tax Credit Extension until April 2010?

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Fri, 30 Oct 2009 19:21:00 +0000

Tax Credit Extension until April 2010?

Looking to buy? How about some help from Uncle Sam?

Senators agreed to extend

the homebuyers tax credit.

Key Points:

1. Extended the tax credit to June 2010.

2. Available to individuals earning up to $125K, or $250K for couples, up from $75K for individuals and $150K for couples

3. Expanded to include current homeowners.

Why?

Government understands the need for an end to falling home prices. This is designed to inject $10 billion into the housing market. This should help and support a rebound in housing.

Total Cost? $10 Billion Dollars

Yesterday the Senate agreed. Up next is the House but it's expected to pass in the very near future. House leaders have already hinted they would support extending the tax credit for home buyers.

The Impact?

This is good news. Home sales dropped recently as the end of the initial homebuyers credit was ending. It's very clear the housing recovery is critical to the end of the recession. This move will certainly add buyers to the market and should benefit the housing market.

The government's first-time home buyer $8,000 tax credit has inspired a lot of sales this year, estimated as many as 400,000 by the time the program ends on November 30.
US Senate negotiators have agreed on a tentative deal on extending and slightly expanding the tax credit.
$8,000 tax credit extension would cover first-time home buyers who sign a contract for a home by the end of April 2010 and close by the end of June 2010.
Creates a $6,500 tax credit for those who buy a home, but have owned a home for at least five consecutive years out of the past eight years.
Under the $8,000 tax credit extension, income limit would be raised to $125,000 a year for individuals and $225,000 for married couples.

ブロックバスターが発表した歴代人気映画２０作品は？

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Mon, 05 Oct 2009 05:11:00 +0000

不動産の話題ではありませんが、ビデオレンタルのブロックバスターが歴代人気映画２０作品を発表しました。あなたのお気に入りはいくつありますか？

1. The Lord of the Rings: The Return of the King
2. Forrest Gump
3. Finding Nemo
4. The Lord of the Rings: The Two Towers
5. The Shawshank Redemption
6. The Lord of the Rings: The Fellowship of the Ring
7. The Incredibles
8. Shrek
9. Gladiator
10. Monsters, Inc.
11. Schindler’s List
12. Pulp Fiction
13. Toy Story
14. The Godfather
15. Pirates of the Caribbean: the Curse of the Black Pearl
16. Braveheart
17. The Matrix
18. The Green Mile
19. Batman Begins
20. The Notebook

この中の私的なトップ３は
1. Forest Gump
2. Schindler's list
3. God Father

正直言って知らないタイトルもあったということは、やはり映画通ではないということか。

住宅崩壊「第２の波」が近い？

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Sun, 20 Sep 2009 23:43:00 +0000

皆さんご存知のように、アメリカ発の経済メルトダウンは、住宅ローンの支払い不能が引き金となって起こりました。（もちろんその仕組みをつくったのはウオール街だが）

オバマ政府は住宅が回復しなければ、アメリカ経済は復旧しないということで低金利政策や、タックスクレジット政策を進めている。これ自体の効果は、まずますで４０万ドル以下の物件を購入しようとしているべビーブーマーの子供たち（Gen-X）や移民者たちは今がチャンスとばかりお得な価格の住宅を目を皿にして探している現象はどこの主要都市にでも起こっている。

しかし一方では、第２のメルトダウンが日々刻々と始まろうとしている。

このチャートでは２００８年の夏ごろに第１の波のピークになっていることがわかります。

そして第２の波は第１の波より小さいが２０１０年のはじめごろにやってくる。この波の中身は以前のサブプライムローンの波とはちょっと違い、Alt-Aローンと呼ばれるタイプとOption-ARMと呼ばれるタイプが２重で重なっている。両者のは別々の名前で呼ばれているが実は内容的には近いものである。Alt-Aローンは、Alternative A-paperの略で銀行にとってのリスク度がサブプライム以下だがAクラス以下（greater than prime, but less than subprime）というカテゴリーに入っているローンである。具体的にはクレジットスコアが620-680点でStated income loanを選んだ人たちのローンがこれにあてはまります。
そしてOption-ARMはいうまでもなく、ペイメントタイプが４つの中から選べます。当分（プロパティの値段が上がるまでは）こちらのミニマムペイメントを支払っておき、そのうち物件の価格があがったらまたリファイナンスしたらいいのです。という言葉に乗せられた人たちがそのミニマムペイメント支払い可能期間の期限を迎えることになるからなんです。

ついでに言えば、これらのモーゲージ騒動が治まるのは２０１２年あたりからか。そういう意味ではこれからまだ３年間は「買い」の時期が続くということになりますね。

私からのアドバイスは、南カリフォルニアの場合

１．４０万ドル以下の物件をお探しならば、見つけた時にそくオファーをかけること
２．５０万ドル以上の物件（高くなればなるほど）をお探しなればまだしばらくはマーケットの様子を伺える余裕はあります。

最後の一言として

「不動産はいつの時代でも高い買い物です。それよりもあなたが買える状態なのかのほうがほるかに重要。買える状態ならば今すぐGo!です。ただし３０年固定ローンにしてくださいね。」

不動産ー４つの視点

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Sat, 25 Jul 2009 22:14:00 +0000

久しぶりの書き込みです。

最近、不動産や住宅ローン業界のレギュレーションの変化が多く、ついていくのに大変な思いをしている状況です。

８月号のForbes Magazineが、久々にReal Estateの特集をやってました。

その視点が面白かったので皆さんとシェアしようと思います。

４つの題目で書かれており、まずはProperty Poorという題目。

REITs（不動産の投資証券投資）、S&P 500（株投資）、Home price（一般住宅価格）、Corporate bonds（企業債券投資）の４つを比較して、結論は

株、債券、不動産証券投資とくらべると、一軒家の投資は「レンタルとしての価値」または「その価値の５％－６％の経費がアパート
賃料に相当する」という見方をしない限り、資産の上昇だけをとれば良い投資とはいえない。
Compared with total returns for stocks, bonds or REITs, homes are lousy investments, based on price appreciation alone.Owning a home makes financial sense only if you factor in the "implied rental value", or the roughly 5% to 6% of its value it would cosｔ you annyally to rent it.

としています。

正直、あたりまえだろ！と思ってしまいました。不動産屋の私でもこんなふうにみんな買ってたんだと考えさせられましたが、家賃をとってきちっと投資として回していく考え方よりも、サブプライム崩壊まではこんな考え方で不動産を買っていたんですね。

２番目のタイトルがLiquid Real Estate、要するに不動産を純然たる投資の側面で見た場合、その換金性と配当率はどうなのかというコメント。

ミューチュラルファンド系不動産投資とリート系の不動産投資を比較すると、ミューチュラルファンド系不動産投資のリターンは過去１２ヶ月を見ても５０％近いマイナスだ。リート系投資は株価も上昇していて、配当も3.5%-8.4%ぐらいある。リート系は平均負債が４３％、価格が下がってきても５５％以上にならないようにするが、株系不動産投資は８０％ぐらいあるそうで、レバレージが効きすぎている危険性がある。
またリート系の配当は３５％までのOrdinary incomeとしての税金がかかるが、原価償却が取れるので税金は大変圧縮することができるそうだ。リート系は、ＡＡＡクラスのオフィス、ショッピングセンター、アパートなどが主な投資先だ。

３番目のタイトルはHome Sweet Tax Break。要するに投資として保有する不動産は減価償却がとれるので、最終的にはメイクセンスするということをいくつかの事例を挙げて説明している。投資で保有すると一般住宅の場合、建物価値（物件価値ー土地の価値）の２７．５年分を年間の減価償却することができる。例えば物件価値が３９０，０００－ドルとして、そのうちの１０％が土地の価値とすれば１年に＄１２，７６４－
を償却できるので、課税対象額を圧縮することができるメリットがある。

私のコメントとしてはこの減価償却は米国での不動産投資の大きなメリットですね。商業物件になると３９年あります。それもオーナーが変わるたびにそれを続行することができる点は、日本とは天と地の差ですね。

４番目のタイトルはThe Landlord Game。サブタイトルとして「不動産をフリップ（転売）して儲ける時代は終わった。しかし今でも多くの街では家賃をもらうことで儲けることができる」としている。

事例としてある人が、ジョージア州のジョージア大学の近くで＄１２７，０００－の物件を２０％の頭金（＄２５，４００）を出して購入した。
経費を差し引いた残りが＄３，５００－であった。これは１２％の利回りになるので、ＩＲＡなどの退職金ファンドよりもよほどいい。
ただし、物件の管理費の８％－１０％を浮かすために自分でやろうとはしないほうがいい。これを専門家にまかせることが頭痛のない大家業の秘訣である。今、Forbesがお勧めする街は次です。

Baltimore,MD 9.3% （平均利回り）　 $120K（平均価格）
Las Vegas 8.9% $100K
North Las Vegas 8.8% $113K
St.Louis,MO 8.8% $78K
PhoenixAZ 8.8% $81K
Indianapolis,IN 8.7% $92K
Atlanta, GA 8.7% $120K
Hollywood, FL 8.6% $137K
West Palm Beach, FL 8.6% $120K
St. Peterburg, FL 8.6% $104K

ラスベガスやフェニックスも価格が安くなればそれなりにメイクセンスするということになるようです。

確かにこの投資の視点から、不動産は絶対的に「買い」の時期だと思います。不動産の場合、場所選びが株の銘柄選びと同じ意味を持ちます。まずここを間違わないこと。次に良い管理会社にめぐり合うことが、成功の方程式だと断言できます。
１０万ドルの物件に、２万ドルを入れて、年間リターンが１万ドルあれば５０％のリターンですので、私もエージェントとしてそろそろ需要の掘り起こしにかかろうかとも考えています。

ロバートキヨサキによる「人々を貧乏にする４つの道」

noreply@blogger.com ("What's UP OC fudousan?") — Thu, 09 Jul 2009 17:43:00 +0000

今日は久々にタイム誌によるロバートキヨサキのインタビューを紹介します。

「人々を貧乏にする４つの道」

TAX
LOAN
INFLATION
RITIREMENT PLAN

とくに、４番のリタイアメントプランは気持ちいいぐらいズバッと言い切ってくれてましたね。

あと、人に一番必要なのは"Desire"であること。

Middle classのマインドを持った人はWimpだと言ってのけてました。

俺もそう言えるようにがんばるぞ。

My OC life

やっとOCでも不動産投資が考えられるようになった

アーバイン物件ツアー

My OC life: West Hollywood物件ツアー

West Hollywood物件ツアー

信用できて、有効にお金が使われる寄付団体

Japan Earthquake and Tsunami: How to Help

1. AmeriCares

2. Habitat for Humanity International

3. UNICEF-USA

4. WorldVision

『被災時に必要な覚えておくべき知識』

アーバィン、ランチョサンタマルガリータ物件探索記

ちょっと真面目に経済ニュース

リックワレン牧師が語るリーダーシップとは？

物件が売れない８つの理由

ニュースレター Apr. 2010

なかなか興味深いNAR が発表したFirst-Time Homebuyersの姿

不動産購入時に受けられるタックスクレジットについて

あのとき誰かがこんなアドバイズをくれたなら、自分の人生違ってた

Dave Ramsey #1 私のファイナンシャルメンター

『ザ・住宅価格』４つの温度差

Purchase contractのデポジットの扱いの裁判事例

石川 遼くんから学んだこと

アメリカ人の家の嗜好に変化？「ハーベスト仕様」住宅とは？

New & improved Tax credit 改善された新しいタックスクレジット

Tax Credit Extension until April 2010?

ブロックバスターが発表した歴代人気映画２０作品は？

住宅崩壊「第２の波」が近い？

不動産ー４つの視点

ロバートキヨサキによる「人々を貧乏にする４つの道」

ニュースレター　Apr. 2010

石川遼くんから学んだこと