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賃貸業も、他の商売に近づいてきたかな。
そんな印象を持った記事です。


以下引用

NIKKEI NET

カード払い、家賃もＯＫ　三井住友カード・ＵＣ、対象広がる

　クレジットカードの利用対象が広がっている。三井住友カードとユーシー（ＵＣ）カードは
月内にも賃貸住宅の家賃をクレジットカードで支払えるサービスを始める。
月々の家賃に加え、敷金や礼金といった入居時の契約金もカードで決済できるようになる。
電気・水道といった公共料金や一部の地方税のほか、治療費や入院費を
カードで支払える病院も増えている。

　これまでもカード会社が不動産会社と提携し、専用のカードを発行するケースなどはあったが、
既存のカードを家賃支払いに利用できるのは今回が初めてという。
三井住友カードとＵＣカードをはじめ、ビザやマスターカードの国際ブランドが
付いていれば他社が発行したカードでも使える。
大手不動産会社のアパマンショップや全国各地の中堅不動産会社など20社が
管理する賃貸物件約10万件が対象になる。将来は50万件への拡大を目指している。


引用終わり


マーケティングの視点から考えると

『支払をしやすくする』
というのは基本中の基本です。

具体的に言うと、

『現金払い以外の支払方法を増やす』
ということです。

◆　カード
◆　振り込み
◆　引き落とし
◆　代引き
◆　手形
◆　分割
◆　電子マネー
◆　地域通貨

などなど支払方法を増やすことによって、
お客様が買いやすくする
ということが目的です。


賃貸業では、基本的に
『現金＆振り込み＆引き落とし』
でしか支払ができませんでした。

これは、

『売主（大家）が買主（借主）より強く
　支払方法を増やす必要がなかった』

というのも１つの理由です。


今回の記事を読むと、
他の商売同様に、

買主が選択する時代へ
どんどん向かっているようです。

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]]> 不動産投資 2010-02-06T09:14:01+09:00 ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-381.html http://feedproxy.google.com/~r/tousi/~3/6FRBDjX-veA/blog-entry-379.html ご訪問ありがとうございます！！ ブログの最新記事をRSSで受取る『さいたま市の人口ってどのくらいだろう』こんなことを調べるのに便利なサイトをご紹介します。地域不動産情報発信サイトこのサイト、横浜、さいたま、千葉など都市ごとの◆　オフィスビルの棟数◆　借家共同住宅数◆　地価公示平均価格（住宅地）◆　地価公示対前年平均変動率（住宅地）◆　空き家住宅率など不動産の基礎データを確認できます。自分が物件を所有し ご訪問ありがとうございます！！

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『さいたま市の人口ってどのくらいだろう』

こんなことを調べるのに便利なサイト
をご紹介します。


地域不動産情報発信サイト


このサイト、横浜、さいたま、千葉など
都市ごとの


◆　オフィスビルの棟数

◆　借家共同住宅数

◆　地価公示平均価格（住宅地）

◆　地価公示対前年平均変動率（住宅地）

◆　空き家住宅率

など不動産の基礎データを確認できます。


自分が物件を所有している町
これから投資しようとしている町が
どんな町なのか確認してみてくだささい。


一覧になってみられるので

『へぇ～』という内容が
見つかるかもしれません。


地域不動産情報発信サイト

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]]> 不動産投資 2010-02-03T13:59:46+09:00 ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-379.html http://feedproxy.google.com/~r/tousi/~3/Svb_uBb0IRc/blog-entry-378.html ご訪問ありがとうございます！！ ブログの最新記事をRSSで受取る数年ぶりに上昇基調という記事がでました。以下引用日経新聞『上場企業の不動産取引が回復しつつある。２００９年１０～１２月の取引額は４６９３億円と前年同期に比べ２０％増えた。資金繰のため不動産を現金化する動きがある一方、金融不安により不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など一部買い手の財務状態が改善に向かっていることが背景にある。東京都心では大型 ご訪問ありがとうございます！！

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数年ぶりに上昇基調という記事がでました。


以下引用

日経新聞

『上場企業の不動産取引が回復しつつある。２００９年１０～１２月の取引額は
４６９３億円と前年同期に比べ２０％増えた。資金繰のため不動産を現金化する動きがある一方、
金融不安により不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など一部買い手の財務状態が改善に向かっていることが
背景にある。東京都心では大型物件の売買も動き始めた。
　都市未来総合研究所（東京・中央）が、ＲＥＩＴを含む上場企業が開示した不動産取引を集計した。
取引件数も１４２件と３９％増。取引額、取引件数ともに、金融危機の影響で不動産取引が低調と
なった０８年１０～１２月期以降で最も大きかった。
（中略）取引回復を後押ししているのが不動産金融にいおける資金調達環境の改善だ。
０９年１０月に三井不動産系の日本アコモデーションファンド投資法人が国内ＲＥＩＴで
１年３カ月ぶりに増資を実施。昨年１０～１２月のＲＥＩＴの増資額は合計で約７３０億円となり、
物件取得に」つながった。私募の不動産ファンドの一角には海外マネーの流入もあるようだ。
　今年の見通しについて、都市未来総研の平山主席研究員は「ファンドなどからの物件放出が
予想され取引は増えそうだ。」と見ている。０９年の年間取引額は前の年に比べ４９％減の
１兆４４５９億円と、１２年ぶりの低水準だった。』


引用終わり


この記事を読むと、

これまでの

『不動産停滞　⇒　復調』

の流れににています。


これまでも、

銀行の貸出が極端に絞られる
　
　　　　　　↓

大手企業などの資金繰り環境が悪くなる
　　　　　　　
　　　　　　↓

優良な土地が安い価格で出回り始める

　　　　　　↓

経済状態が底打ちから、少し好転

　　　　　　↓

旧財閥系など資金に余裕のある
不動産開発会社が大型取引再開

　　　　　　↓

不動産価格底打ちから上昇


こんな流れでした。


今回の場合、弱いファンドから
強いファンドへの不動産取引が活発になり
２０％増の要因になったようです。


今後の本格的な不動産投資の回復に
つながるか注目です。

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]]> 不動産投資 2010-01-31T11:08:32+09:00 ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-378.html http://feedproxy.google.com/~r/tousi/~3/2V2guZS6Bd4/blog-entry-377.html ご訪問ありがとうございます！！ ブログの最新記事をRSSで受取る『今後の金利上昇のことを考えると、　固定金利の方がいいかな　でも、固定は金利高めだしな』不動産投資をする場合銀行借入は非常に重要な項目です。特に、金利は、不動産投資収益の増減を決める大きな要素になります。金利のタイプは主に、▼　変動金利　　返済途中でも金利が変動するタイプ▼　固定金利期間選択　　１０年固定など一定期間金利が固定され　　 ご訪問ありがとうございます！！

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『今後の金利上昇のことを考えると、
　固定金利の方がいいかな
　でも、固定は金利高めだしな』


不動産投資をする場合
銀行借入は非常に重要な項目です。

特に、金利は、不動産投資収益の増減を
決める大きな要素になります。


金利のタイプは主に、


▼　変動金利

　　返済途中でも金利が変動するタイプ

▼　固定金利期間選択

　　１０年固定など一定期間金利が固定され
　　固定期間終了後は金利を見直すタイプ

▼　全期間固定金利

　　返済完了まで、借入れ当初と
　　同じ金利のまま変わらないタイプ


借入契約当初の金利は

【変動金利】　⇒　【期間選択】　⇒　【固定金利】
の順で高くなっていきます。


では、不動産投資家はどのタイプで
借入れをしている人が多いか見てみると



平成２０年度実績


約４０％の人が変動を選択しています。
逆に、全期間固定は２％程度しかいません。


これは、変動に比較すると全期間固定は、
＋４，５％と、金利が高くなる為、
当初の支払額が増え、選択しにくい為です。



では、変動金利と固定金利どちらが
総支払額が少なくすむかを考えてみます。


固定金利の場合、相対的に金利が高く設定されます。
それに対して、変動金利は低く設定されます。

今後、金利に変動がない（少ない）という予測なら
変動金利を選択した方がいいことになります。

しかし、現実の国債金利は１．４％程度と
歴史上、最低ラインの低さです。

日本の国債残高などを考えると
今後、金利が上がっていく可能性は
非常に高いです。


金利が大幅に上昇するならば
固定金利を選択しようということになります。


ただし、総支払額を決める要素は
それだけではありません。

変動金利には、総支払額を
減らすよい方法があります。

それは、“繰上げ返済”です。

不動産投資が順調に進むと、
キャッシュが蓄積していきます。

そのキャッシュを、再投資する
つもりがないならば、

金利が上昇した時点で、繰上げ返済する
ことで、固定金利よりも有利に返済を
進めることが可能です。


変動、固定どちらを
選択した方がいいかは、


▼　借入期間

▼　借入金額

▼　借入金利

▼　今後の不動産投資計画

▼　繰上返済の有無

などにより違ってきます。


ブログの中でシミュレーションを
しっかりすることをお勧めするのは、
たった、数分の時間で、

数百万円、数千万円の収益の違いに
気が付くことができるからです。


ぜひ、どの返済方法が有利なのかを
考える機会にしていただければと思います。

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]]> 不動産投資 2010-01-28T09:10:05+09:00 ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-377.html http://feedproxy.google.com/~r/tousi/~3/LHhpF1qDopI/blog-entry-376.html ご訪問ありがとうございます！！ ブログの最新記事をRSSで受取る不動産投資でキャッシュフローを増やす為に減価償却費は重要な項目です。減価償却費額が多ければ、多いほど、税金の支払い額を減らすことが可能だからです。減価償却費を増やすには『土地部分価格を少なく建物部分価格を多くする』必要があります。特に、中古投資物件を購入した場合▼　土地部分と建物部分を　　どう案分するのか▼　建物部分のうち、どの程度を ご訪問ありがとうございます！！

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不動産投資でキャッシュフローを
増やす為に減価償却費は重要な項目です。

減価償却費額が多ければ、多いほど、
税金の支払い額を減らすことが
可能だからです。


減価償却費を増やすには

『土地部分価格を少なく
建物部分価格を多くする』
必要があります。


特に、中古投資物件を購入した場合

▼　土地部分と建物部分を
　　どう案分するのか

▼　建物部分のうち、どの程度を
　　設備部分とするのか


この２点は重要な項目になります。

新築物件の場合は問題になりません。

しかし、中古物件の場合、ハッキリ分からない
ことが多く、どう案分するかによって
減価償却費に大きな影響を与えます。


建物価格については、
売主との合意が必要になります。

売主は、建物価格に対して
消費税を払う必要があり
『利益相反関係』にあるからです。

その為、売主との交渉が重要になります。


設備部分が建物に対して
どの程度まで認められるか？
についてはある程度の目安があります。


◆　アパートタイプ（木造）で９：１

◆　マンションタイプ（ＲＣ）で
　　８：２　～　７：３


程度が目安になります。


例えば、

▼建物価格　２０００万円の木造
　アパートの場合

　設備部分は、２００万円程度


▼建物価格　５０００万円のＲＣ
　マンションの場合

　設備部分は、1000万円～1500万円


ということになります。


減価償却費を、
できるだけ多くすることは

本当の手取りである
“税引き後キャッシュフロー”を
増やす為の重要な項目になります。

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]]> 不動産投資 2010-01-23T14:36:45+09:00 ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-376.html