http://tousihanasi.blog57.fc2.com/ 不動産投資、経済についての話、そして、日々の気づきについてをお伝えしていきます。 ja http://feedproxy.google.com/~r/tousi/~3/Pxw5E_-PxOM/blog-entry-602.html 『不動産投資を始めよう！』と思った時に多くの人が興味を持つのが手頃な投資額で購入できる『１Ｒマンション』です。１Ｒマンションに投資する時の選択肢として・　新築1Rに投資・　中古1Rに投資の2つが考えられます。今日は、新築1Rに投資した場合のシミュレーションをします。【新築１Ｒ　物件条件】典型的な山手線沿線の駅近物件です。収益性を確認すると【20年間の収益性を減価償却分の　資産価値下落を考慮して計算していま
と思った時に多くの人が興味を持つのが
手頃な投資額で購入できる

『１Ｒマンション』です。

１Ｒマンションに投資する時の選択肢として

・　新築1Rに投資

・　中古1Rに投資

の2つが考えられます。

今日は、新築1Rに投資した場合の
シミュレーションをします。


【新築１Ｒ　物件条件】


典型的な山手線沿線の駅近物件です。


収益性を確認すると

【20年間の収益性を減価償却分の
　資産価値下落を考慮して計算しています】


この結果を一言で表すと

『投資にならない』
ということだと思います。


20年かけて
投下資金　2640万円　→　2900万円

年平均利回りは税引前で
0.83%と国債利回りより低い状況です。


この物件に投資するくらいなら
『銀行に預金しておいた方がいい』
（インフレ対策での資産替除く）
と言えます。


不動産投資の魅力は、1件目でいい物件を
手に入れられれば
2件目の投資に結び付くことです。


しかし、1件目にこの物件に投資してしまうと
2件目に投資するのは非常に厳しくなります。

不動産投資を始める時に
『絶対に投資してはいけない物件』
と言えます。


次回ブログで、この物件にレバレッジ（借入）を
して投資した場合をシミュレーションします。

]]> 不動産投資 2012-02-04T11:55:00+09:00 おおつか　ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-602.html http://feedproxy.google.com/~r/tousi/~3/ybXmSzeUtGQ/blog-entry-601.html 前回のブログで『不動産投資は、利回り、空室率、資産価値増減などが絡み合い、20年、30年後の収益を決める』ことを書きました。今日は【表面利回り　5%　（23区の物件）】【表面利回り　10%　（首都圏の物件）】【表面利回り　15%　（地方都市の物件）】【不動産投資鑑定人！ＰＲＯ　Ver3.1で分析】それぞれの物件の『自己資金税引後ＩＲＲ』がなぜ、・　表面利回り　5%　（23区の物件）　　→　4.06%・　表面利回り　10%　（首都
『不動産投資は、利回り、空室率、資産価値増減などが
絡み合い、20年、30年後の収益を決める』

ことを書きました。

今日は

【表面利回り　5%　（23区の物件）】



【表面利回り　10%　（首都圏の物件）】



【表面利回り　15%　（地方都市の物件）】

【不動産投資鑑定人！ＰＲＯ　Ver3.1で分析】


それぞれの物件の『自己資金税引後ＩＲＲ』が

なぜ、

・　表面利回り　5%　（23区の物件）　　→　4.06%

・　表面利回り　10%　（首都圏の物件）→　9.22%

・　表面利回り　15%　（地方都市の物件）→　7.06%

という結果になったか分析します。


23区の物件は収益率が4.06%と一番悪いです。
資産価値の下落も少なく、空室率も少ない
ピカピカの超優良物件です。

しかし、利回りが低いため、キャッシュフローが少なく
低収益になっています。


地方都市の物件のIRRは、7.06%です。
表面利回り15%なことを考えると思った以上に
収益率が悪いです。

これは、空室率が高いことと、資産価値が大幅に
下落したことが収益に営業を与えたからです。


首都圏の物件はIRR9.22%と高い収益性を
保つことができています。

理由は、3つの物件の中で、利回り、空室率、資産価値下落率の
バランスがもっとも良かったからです。


前回も書いたように、
『首都圏の利回り10%位の物件がいい』
ということではありません。


・　空室率が低く、資産価値も保たれる超優良物件も。

・　利回り15%と高利回りの物件も。

『収益に与える他の項目に問題があれば
最終的に収益率が低くなってしまう』

ということを理解していただきたいと思い
例をあげてご説明しました。


不動産投資を考える場合は

『１　＋　１　＋　０　＝　２』
　
という発想ではなく

『１　X　１　X　０　＝　０』

と考える必要があります。

収益に影響を与える項目の１つでも
０があれば０点になってしまう可能性があります。

物件を分析する場合には足し算ではなく、
掛け算的な発想が必要です。

]]> 不動産投資 2012-02-01T20:04:27+09:00 おおつか　ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-601.html http://feedproxy.google.com/~r/tousi/~3/X8RhoKVB1oI/blog-entry-599.html 前回のブログで、『不動産投資は儲かるか？』を検証する為に・　表面利回り　5%　→　空室率7%　　資産価値下落　20年で0%・　表面利回り　10%→　空室率17%　資産価値下落　20年で30%・　表面利回り　15%→　空室率45%　資産価値下落　20年で70%の物件を分析しました。結果は【表面利回り　5%　（23区の物件）】【表面利回り　10%　（首都圏の物件）】【表面利回り　15%　（地方都市の物件）】【不動産投資鑑定人！ＰＲＯ　Ver3.1で を検証する為に

・　表面利回り　5%　→　空室率7%　　資産価値下落　20年で0%

・　表面利回り　10%→　空室率17%　資産価値下落　20年で30%

・　表面利回り　15%→　空室率45%　資産価値下落　20年で70%

の物件を分析しました。


結果は

【表面利回り　5%　（23区の物件）】



【表面利回り　10%　（首都圏の物件）】



【表面利回り　15%　（地方都市の物件）】

【不動産投資鑑定人！ＰＲＯ　Ver3.1で分析】


では、この中でどの物件が一番儲かるでしょうか？

その比較をする為に見るべき指標は
『自己資金税引後ＩＲＲ』です。

この指標は、自己資金がどの位の
年利回りで運用されたかを表す数値です。

つまり、この数値が高いほど儲かったことになります。

・　表面利回り　5%　（23区の物件）　　→　4.06%

・　表面利回り　10%　（首都圏の物件）→　9.22%

・　表面利回り　15%　（地方都市の物件）→　7.06%


一番儲かるのは、　表面利回り　10%　（首都圏の物件）でした。


これは、ほんの一例で、首都圏の利回り10%位の物件
がいいということを伝えたいわけではありません。

この例からわかることは

『利回りが高いからいい！』

『都心の物件ほどいい！』

というわけではないことです。


不動産投資は、利回り、空室率、資産価値増減などが
絡み合い、20年、30年後の収益を決めます。

書籍によっては書いてある

『利回り○○以上の、○○な物件を買え』
という一言でまとめるのが難しい投資です。

今日のブログで、色々な条件が絡み合って
投資収益を決めている点を理解していただければと思います


次回ブログでは、なぜ、『自己資金税引後ＩＲＲ』が

・　表面利回り　5%　（23区の物件）　　→　4.06%

・　表面利回り　10%　（首都圏の物件）→　9.22%

・　表面利回り　15%　（地方都市の物件）→　7.06%

という結果になったのかについてお伝えします。

]]> 不動産投資 2012-01-28T10:21:34+09:00 おおつか　ひろゆき FC2-BLOG http://tousihanasi.blog57.fc2.com/blog-entry-599.html